令和7年1月15日　提出 佐倉 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市六崎字熊野堂１６２２番１９外 ②地積 　(㎡) 3,605   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場、倉 庫等が建ち並ぶ工業 地域 東8.3m市道、北側道 水道、ガス、下水 佐倉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   320 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  53.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 佐倉第一工業団地 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＩＣへの接近性が良好な中小規模工業団地であり、当面は現状の土地利用状況を維持すると予測する。近年では 物流施設や工業地の土地需要が高まっており、地価については上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の内陸型の工業地域。主な需要者は自用の工場、倉庫の所有を目的とする製造業、流通業等の事 業法人等である。景気の回復基調から中小規模の工業地に対する需要は概ね堅調で、交通利便性が良好なまとまった規 模の土地は物流施設用地としての需要も認められる。市場における中心となる価格帯は、工業地の取引件数が少なく規 模など物件毎の個別性が強いため見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自社使用が中心の中小規模の工場、倉庫が集積する工業団地であり、賃貸市場は未成熟であることから収 益還元法の適用を断念した。主な需要者は自用目的であり、近傍類似の取引価格を検討して購入の意思決定をしている 傾向が強い。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、同一需給圏内の工業団地等の取引事例により試算され、市場の 需給動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,700 円／㎡ [106.5] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [102.0] 100 33,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の緩やかな回復基調から企業の設備投資 は増加傾向で、佐倉市の工業地に対する需要 は堅調である。 中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域 であり地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％