別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
佐倉 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 5-6 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐倉市寺崎北３丁目３番２
 ②地積
　(㎡)		 1,226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

(56,163)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模低層店舗等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北18m国道、背面道 水道、ガス、下水 佐倉

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.7 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,226 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 佐倉駅北西方

850m		 法令

規制		 ２住居
(56,163)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 物販店舗や飲食店等が建ち並ぶ商業地域である。周辺の大型商業施設の影響も受けて、今後は路線商業地として
の熟成がゆるやかに進み、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び周辺市町の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は全国展開の企業、
地元企業、個人事業者であるが、不動産投資家も含まれる。近隣地域は周辺に大型商業施設が開業し、路線商業地域と
して繁華性が高まっているため需要は底堅い。商業地の価格水準は画地条件によって大きく異なる上に、建物の規模や
仕様も業種によって異なるため、取引の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は繁華性の高い路線商業地域である。主な需要者は自己利用目的の企業または個人事業者であり、類似地域の
取引価格の水準を指標として意思決定されることが一般的であるため、比準価格は高い説得力を有する。また、投資採
算性を重視する不動産投資家も需要者に含まれることから、収益価格も一定の規範性を有する。以上より、実証的な比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐倉 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[114.6]		 [102.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐倉市内の繁華性の高い商業地の需要は強含
みである。ただし、人口減少や高齢化により
、郊外の地価は弱含みであり、二極化傾向に
ある。

商業施設が集積する繁華性の高いエリアであ
る。商業地域としての熟成度が高まりつつあ
り、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐倉 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
７５７６
-10		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m国道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(60,200)
b ２５１０６
９３１２
-11		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m市道、
西8m、角地
１住居

(70,200)
c ２５１０６
７２８５
-58		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区2種
(60,200)
d ２５１０６
５４０１
-450		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m県道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(60,200)
e ２５１０６
７２８５
-65		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西26m国道、
東6m、南6m、
三方路
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,192  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
99,184 		 100
[  96.9]
102,357 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
97,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
95,108 		 100
[  91.8]
103,603 
106,000 
c (　           ) 
70,063  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.8]
79,816 		 100
[  77.2]
103,389 
105,000 
d (　           ) 
120,582  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,150 		 100
[ 116.5]
104,850 
107,000 
e (　           ) 
112,068  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.7]
111,517 		 100
[ 109.3]
102,028 
104,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



佐倉 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,928,930 
2,587,120 
10,341,810 
6,024,850 
4,316,960 		 （　0.9737）
4,203,424 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     87,571,333 円　　　　（　     71,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐倉 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区2種
地区計画等		 56 ％   200 ％   163 ％   1,226 ㎡     30.7 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の路線型店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,344 
1,172,000 		 3.0  3,516,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,172,000 		 3,516,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,172,000 円　×　12ヶ月　＝　      14,064,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,064,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,167,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,896,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,516,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,928,930 円　　　　（　        10,546 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,344 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐倉 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 338,000 円  　　　　     84,500,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 421,920 円  　　　       14,064,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      940,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      718,200 円  　　　　     84,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,500 円  　　　　     84,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,500 円  　　　　     84,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,587,120 円　（　　　　　　         2,110 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,024,850 円  
（　　　　　         4,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,928,930 円      
②総費用 2,587,120 円      
③純収益　①－② 10,341,810 円      
④建物等に帰属する純収益 6,024,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,316,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,203,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,429 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     87,571,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐倉 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市寺崎北三丁目３番２
 0401000170579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
佐倉 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 5-6 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　小塚　隆雄   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐倉市寺崎北３丁目３番２
 ②地積
　(㎡)		 1,226  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区2種
地区計画等

(56,163)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 中規模低層店舗等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 北18m国道、背面道 水道、ガス、下水 佐倉

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   180 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.7 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,226 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ国道 交通

施設		 佐倉駅北西方

850m		 法令

規制		 ２住居
(56,163)
高度地区2種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 寺崎地区には路線型店舗が建ち並び、出店需要が旺盛であることが確認される。地域的に顧客誘引力があり、近
年の取引動向を勘案すると、今後の地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び近隣市の商業地域及び商住混在地域であるが、特に代替競争関係が強く認められるのは佐倉市
内の路線商業地域である。主な需要者は規模と総額より比較的資力のある中規模以上の法人が中心となる。寺崎地区は
路線型店舗が建ち並び、地域的に顧客誘引力があることから、出店需要は堅調であり地価は上昇傾向にある。画地規模
は様々であり取引総額も個別性が強いが、土地１２００㎡の場合には、１０万円／㎡前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 路線商業地であるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は
同一需給圏内において実際に成約した商業地の取引事例から比準しており、実証的で信頼性は高い。本件では比準価格
を重視するのが妥当と判断し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐倉 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[116.6]		 [102.0]
100		 101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐倉市の直近１年の人口は微減。高齢化率は
千葉県平均を上回る。令和６年の土地取引件
数は増加傾向にある。


地域要因に変動はない。寺崎地区には車両を
中心とした顧客誘引力があり、店舗等も緩や
かではあるが増加傾向にある。総じて地価は
上昇傾向を示す。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +7.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐倉 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
９３１２
-23		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m県道、
西9m、角地
１住居
高度地区1種
地区計画等
(70,200)
b ２５１０６
９３１２
-11		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16m市道、
西8m、角地
１住居

(70,200)
c ２５１０６
９３１２
-45		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ２５１０６
９３１２
-434		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東18m国道、
北西6m、
二方路
２住居
高度地区1種
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,857  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
107,257 		 100
[  95.0]
112,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
97,525  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
95,108 		 100
[ 102.0]
93,243 
95,100 
c (　           ) 
108,615  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
113,048 		 100
[ 101.5]
111,377 
114,000 
d (　           ) 
70,897  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
70,622 		 100
[  81.2]
86,973 
88,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -2.0 行政　　　　  -0.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



佐倉 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,653,142 
2,583,220 
10,069,922 
6,060,500 
4,009,422 		 （　0.9737）
3,903,974 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     81,332,792 円　　　　（　     66,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐倉 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区2種
地区計画等		 56 ％   200 ％   163 ％   1,226 ㎡     30.7 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の路線型店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸し想定のため共用部無し
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,294 
1,147,000 		 3.0  3,441,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,147,000 		 3,441,000 
0 
⑨年額支払賃料      1,147,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,764,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,764,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,142,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,621,588 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,441,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,554 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,653,142 円　　　　（　        10,321 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１０６７５
７６
　　　　-9008		 2,214  
(   2,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[ 70.0]
2,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,294 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１０６５３
１９
　　　　-9006		 2,244  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,362 
c ２４１０６７６
５５
　　　　-9007		 1,926  
(   1,868) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,253 
佐倉 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 340,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 412,920 円  　　　       13,764,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      937,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      722,500 円  　　　　     85,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,583,220 円　（　　　　　　         2,107 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,060,500 円  
（　　　　　         4,943 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,653,142 円      
②総費用 2,583,220 円      
③純収益　①－② 10,069,922 円      
④建物等に帰属する純収益 6,060,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,009,422 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,903,974 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,184 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,332,792 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐倉 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市寺崎北三丁目３番２
 0401000170579-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考