別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 佐倉 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 3-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 佐倉市臼井田字浜田２４３２番 ②地積(㎡) 1,003  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:3 田 周辺で宅地化が進んでいる熟成度の高い地域 南東5m道路 水道、ガス、下水 京成臼井 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    0 ｍ、西   60 ｍ、南   40 ｍ、北   40 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ５ｍ道路 交通 施設 京成臼井駅北東方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の 　将来予測 駅徒歩圏に存する熟成度の高い宅地見込地地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと 予測する。周辺地域の宅地開発需要は回復しつつあり、地価は概ね横這いにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     13,400 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     13,500 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐倉市及び周辺市に存する宅地見込地地域。需要者は宅地分譲を行う不動産開発業者が中心である。近 隣地域は市街化区域に存する熟成度の高い住宅向け宅地見込地地域であり、駅徒歩圏に存するため、周辺地域の宅地開 発需要の回復に伴って需要が安定しつつあると思料される。取引価格帯は、取引件数が少なく規模もまちまちで個別性 が強いことから中心価格水準を見出すことが困難である。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 取引事例比較法の適用にあたっては、対象標準地と比較可能な取引事例を広範に多数収集し、実証的で規範性の高い比 準価格が得られた。一方、控除法による価格は、宅地造成開発を想定して転換後の更地価格を基に宅地見込地の価格を 試算するものであり、理論的であるが、試算過程において想定要素が多く規範性にやや劣る。以上より、比準価格を標 準とし、控除法による価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     13,400 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は減少傾向にて推移し、高齢化率は県 平均を上回っている。取引価格は概ね微増傾向、取 引件数は減少傾向が継続している。 駅徒歩圏に存する熟成度の高い宅地見込地地域。地 域要因に変動は無いが、開発用地需要は回復しつつ あり、地価は概ね横這い基調にある。 個別的要因に変動は無い。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他