令和7年1月15日　提出 佐倉 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -33 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市藤治台１５番３ ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 佐倉 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       185 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 佐倉駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、地域要因の変化は認められない。駅徒歩圏外であるが住環境は良好であるため、地価 はゆるやかに上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市内の住宅地域であり、特に駅徒歩圏外の割安感のある住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は 市内及び隣接市の一次取得者が中心である。近隣地域は交通接近条件が劣るものの、区画整然とした大規模住宅団地で あるため住環境は良好であり、需要は底堅い。需要の中心は、１８０㎡程度の土地で７００～８００万円程度。新築一 戸建てはほとんどみられず、中古住宅の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠く賃貸需要が少ない住宅地域で、標準地の画地条件を考慮すると市場性を有する収益物件の想定が困難な ため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、近隣の取引価格の水準を指標として 意思決定されることが一般的と認められるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を反映する実 証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 82.1] [101.0] 100 41,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は減少傾向であるが、住環境や 利便性の良好な宅地の需要は回復しており、 郊外にも波及効果が見られる。 熟成した住宅地域であり、土地利用状況に特 段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％