令和7年1月15日　提出 佐倉 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -28 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市ユーカリが丘７丁目１９番１７ ｢ユーカリが丘７－１９－１７｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 ユーカリが丘 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    15 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.4 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 ユーカリが丘駅北西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。最寄駅からやや距離があるが、良好 な居住環境で生活利便施設にも近く底堅い需要が見られる。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び近隣市の京成本線、ＪＲ総武本線沿線を中心とした住宅地域で特にユーカリが丘駅を最寄駅と する地域に強い代替性が認められる。需要者は一次取得者、買替層等様々である。良好な居住環境で生活利便性も優る ことから堅調な需要が認められる。取引の中心となる価格帯は、土地は１８０㎡程度で１，８００～２，０００万円程 度、新築住宅は４，０００万円～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅地域として開発された住宅地域に存し、地区計画により共同住宅の建築は困難で戸建住宅の賃 貸市場も形成されていないことから、収益還元法は適用しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性 のある取引事例を収集した。近隣地域では自己使用目的の取引が中心で、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的 な価格である。本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,300 円／㎡ [102.6] 100 100 [102.0] 100 [ 81.7] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は微減傾向が続いている。土地 取引件数は概ね横ばい、建築着工件数は堅調 で、住宅地の市況は概ね安定的に推移してい る。 地域要因に特段の変動はない。生活利便性施 設に近く良好な住環境から堅調な需要が見ら れ、地価は強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％