令和7年1月15日　提出 佐倉 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -26 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 5,270,000 円  １㎡当たりの価格 37,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市臼井字大名宿５８６番２６ ②地積 　(㎡) 142   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 多い高台の住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 京成臼井 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 京成臼井駅北西方 1.0km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の既成住宅地域で、地域要因に変動はなく現状を維持するものと予測する。街路条件、住環境がやや劣るが 駅徒歩圏の堅調な需要を背景に近隣地域の需給も改善し、地価は小幅な上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市内及び近隣市の京成本線沿線を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内在住の一次取得者であり 、圏外からの流入は少ない。駅徒歩圏であるものの、近隣地域は起伏があり街路条件が劣るため、不動産取引は比較的 少ないが、周辺の類似地域と比較し割安感もあることから需給は改善している。取引の中心となる価格帯は、土地は１ ４０㎡程度で５００万円前後、新築住宅は少なく、中古住宅は概ね１，０００万円台前半～半ば程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域に存し、その地域的特性から投資採算性に見合う賃貸用建物の想 定が困難と判断されるため、収益価格を試算しなかった。一方、同一需給圏内の主たる需要者は自己使用目的での取引 が中心で、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して意思決定を行う傾向が強い。以上より、市場性を反映した比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [102.6] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は微減傾向が続いている。土地 取引件数は概ね横ばい、建築着工件数は堅調 で、住宅地の市況は概ね安定的に推移してい る。 駅徒歩圏の高台の街路条件が劣る住宅地域で あり、地域要因に変動はない。物件不足から 地価は緩やかな上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％