令和7年1月15日　提出 佐倉 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -21 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　木村　ゆり   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市坂戸字新宿１０１６番３外 ②地積 　(㎡) 1,010   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 県道背後の農家住宅 、一般住宅が多い住 宅地域 南4m市道 下水 佐倉 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   250 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　     1,010 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 佐倉駅南方 6.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利 用状況のまま推移することが見込まれる。需要は乏しく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び周辺市内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は一次取得者が中心で、地縁的選好性 を有する者が多い。当地域は利便性の劣る市街化調整区域内であるため需要は乏しく取引も少ない。市街化調整区域で は画地規模にばらつきが大きいため、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は１０，０００～１２，０００円 ／㎡程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅から遠く賃貸需要が少ない農家住宅地域で、公法上の規制もあって賃貸住宅の想定が非現実的であるため、収益 価格は試算しなかった。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域であるため、近隣の取引価格の水準を指標として意 思決定されることが一般的と認められるので、比準価格は高い説得力を有する。以上より、市場の実態を反映する実証 的な比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐倉 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [187.0] [100.0] 100 11,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は減少傾向であるが、住環境や 利便性の良好な宅地の需要は回復しており、 郊外にも波及効果が見られる。 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地 域要因に特段の変動はない。需要も供給も少 ない状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +64.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％