令和7年1月15日　提出 佐倉 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐倉 -15 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.

鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐倉市八幡台３丁目２８５番７４ ｢八幡台３－１－７｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 京成臼井 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない　 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 京成臼井駅北西方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの既成住宅地域であり、地域要因に変動はなく当面は現状を維持するものと予測する。地価は、徒歩圏 の堅調な住宅市況の影響を受け、上昇傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び近隣市の京成本線沿線を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内在住の一次取得者であり、 圏外からの流入は少ない。駅徒歩圏外の既成住宅地域であり、取引は比較的少ないが周辺の類似地域と比較し割安感も あることから需給は改善している。取引の中心となる価格帯は、土地は１７０㎡程度で７００万円前後、新築住宅の供 給は少なく、中古住宅は１，０００万円台前半～後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅地域として開発された住宅地域に存し、地区計画により共同住宅の建築は困難で戸建住宅の賃 貸市場も形成されていなことから、収益還元法は適用しなかった。一方、同一需給圏内の類似地域等において信頼性の ある取引事例を収集した。近隣地域では自己使用目的の取引が中心で、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な 価格である。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐倉市の人口は微減傾向が続いている。土地 取引件数は概ね横ばい、建築着工件数は堅調 で、住宅地の市況は概ね安定的に推移してい る。 地域要因に関して特段の変動要因はない。当 該地域の地価は駅徒歩圏の物件不足の影響を 受け、やや強含みで推移している 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％