鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
佐倉 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 -11

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　中島　毅

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

92,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市上座字土引田４３８番８				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	ユーカリが丘 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

ユーカリが丘駅南東方

700m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏の住環境良好な住宅団地であり堅調な需要が認められる。地価は今後当面は上昇傾向で推移す
るものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐倉市及び周辺市町の京成本線沿線の住宅地域である。ユーカリが丘駅から徒歩圏の住環境良好な住宅
団地であり、良好な住環境を志向する堅調な需要が存在する。需要者の中心は市内居住者や周辺市からの転入者等の一
次取得者層である。２１０㎡程度の住宅地の総額は１，９００万円台程度であるが、総額が嵩むため敷地分割後の新築
分譲が散見され、総額２，０００万円台後半から３，０００万円台前半程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

共同住宅が散在するものの、対象標準地の規模、投資採算性の観点から収益目的の土地取引は想定し難く、自己使用目
的が取引の中心になるものと想定される。同一需給圏内の取引事例から規範性のある比準価格が求められたので、これ
を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐倉 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,300 円／㎡

[102.3]
100

100
[102.0]

100
[ 96.0]

[101.0]
100

92,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     89,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐倉市の人口は減少傾向が続いている。土地
取引件数は概ね横這い傾向で堅調に推移して
いる。

佐倉市内の住宅地の地価は利便性・住環境の
優劣による二極化傾向にあり、上座地区の住
宅地の地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０６７２８５ -15	佐倉市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西4.5m、角地		１低専 (60,100)
b	２５１０６７２８５ -16	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２５１０６７２８５ -18	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２５１０６７２８５ -426	佐倉市		建付地	（　）	正方形	南東8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２５１０６７２８５ -427	佐倉市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 110,662	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	104,075	100 [ 110.3]	94,356	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	95,300
b	(　 ) 180,802	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	176,842	100 [ 145.6]	121,457		123,000
c	(　 ) 126,355	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	125,987	100 [ 138.6]	90,900		91,800
d	(　 ) 102,034	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	103,309	100 [ 122.4]	84,403		85,200
e	(　 ) 91,113	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	91,639	100 [ 100.0]	91,639		92,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,700 円／㎡]

佐倉 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,933,887	554,103	2,379,784	2,005,170	374,614	（　0.9692） 363,076	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,409,714 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.87	Ｗ2	150.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	206 ㎡	12.9 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ、２５㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下の為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.36	100.0	75.36	1,750	131,880	1.0	131,880
							0.0	0
2～ 2	居宅	75.36	100.0	75.36	1,785	134,518	1.0	134,518
							0.0	0
～

～

～

計		150.72	100.0	150.72		266,398		266,398
								0

⑨年額支払賃料	266,398 円　×　12ヶ月　＝　 3,196,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,196,776 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,332 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,931,444 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	266,398 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,443 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,933,887 円　　　　（　 14,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐倉 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	133,500 円	26,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	95,903 円	3,196,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,900 円	26,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,700 円	26,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 554,103 円　（　　　　　　 2,690 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,700,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 150.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,005,170 円（　　　　　 9,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,933,887 円
②総費用	554,103 円
③純収益　①－②	2,379,784 円
④建物等に帰属する純収益	2,005,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	374,614 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	363,076 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,763 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,409,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐倉 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐倉市上座字土引田４３８番８	0401000141042-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
佐倉 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

佐倉 -11

千葉県

千葉第６

氏名

不動産鑑定士　米元　豊

TEL.

鑑定評価額

19,100,000 円

１㎡当たりの価格

92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	71,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	佐倉市上座字土引田４３８番８				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	ユーカリが丘 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ市
道

交通

施設

ユーカリが丘駅南東方

700m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移すると予測する。地価
は、駅徒歩圏で生活利便施設も充実していることから、やや強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、佐倉市及び京成本線、ＪＲ総武本線沿線の近隣市の住宅地域一円である。需要者は佐倉市内に居住する
一次取得者や買替層が中心で、圏外からの転入も見られる。古い住宅団地で地域の高齢化が進んでいるが、駅徒歩圏内
で住環境も良好で生活利便も高いことから、若い世代の需要も認められ、地価は上昇傾向である。土地は２００㎡前後
で１８００万円～２０００万円程度、中古住宅は２５００万円～３５００万円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも僅かに見られる地域だが、収益目的の土地取引は極めて少なく、居住の快適性を求めた自己使用目的が取引
の中心で投資採算性に見合う家賃が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は類似地域
の規範性を有する事例より求められており実証的である。従って、本件では収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用
して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格から検討した価格とは一致した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　佐倉 -14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 87,300 円／㎡

[102.6]
100

100
[102.0]

100
[ 95.9]

[101.0]
100

92,500

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

佐倉市の人口微減傾向と高齢化率の上昇は継
続。土地取引件数は概ね横ばい傾向だが、駅
距離や住環境の違いにより、やや需要の強弱
が見られる。

起伏のある区画整然とした住宅地域で地域要
因に変動は見られず、良好な住環境を保って
いる。駅徒歩圏の住宅地で、需要は堅調に推
移している。

個別的要因に変動はなく、市場における競争
力にも変化はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

佐倉 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０６７２８５ -427	佐倉市		建付地	（　）	長方形	南東8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	２５１０６７２８５ -15	佐倉市		更地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西4.5m、角地		１低専 (60,100)
c	２５１０６８４４５ -8	佐倉市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２５１０６７２８５ -1	佐倉市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,113	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	91,639	100 [ 100.5]	91,183	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	92,100
b	(　 ) 110,662	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 109.2]	104,075	100 [ 112.9]	92,183		93,100
c	(　 ) 72,917	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	73,639	100 [ 80.4]	91,591		92,500
d	(　 ) 108,175	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	111,961	100 [ 122.9]	91,099		92,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.34	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,500 円／㎡]

佐倉 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,938,027	506,239	2,431,788	2,035,210	396,578	（　0.9692） 384,363	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,844,143 円　　　　（　 38,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

佐倉 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.87	Ｗ2	150.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	206 ㎡	12.9 m x 16.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１Ｋタイプ（２５．１２㎡）で６戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及びバルコニーは容積率不算入

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	75.36	100.0	75.36	1,750	131,880	1.0	131,880
							0.0	0
2～ 2	居宅	75.36	100.0	75.36	1,790	134,894	1.0	134,894
							0.0	0
～

～

～

計		150.72	100.0	150.72		266,774		266,774
								0

⑨年額支払賃料	266,774 円　×　12ヶ月　＝　 3,201,288 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,201,288 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,935,581 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	266,774 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,446 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,938,027 円　　　　（　 14,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,751 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

佐倉 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,300 円	27,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	96,039 円	3,201,288　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 44,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 230,300 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 506,239 円　（　　　　　　 2,457 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 150.72 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,035,210 円（　　　　　 9,880 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,938,027 円
②総費用	506,239 円
③純収益　①－②	2,431,788 円
④建物等に帰属する純収益	2,035,210 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	396,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	384,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,866 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,844,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

佐倉 -11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	佐倉市上座字土引田４３８番８	0401000141042-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考