別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
佐倉 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 -3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　寺田　由希子   TEL.
鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐倉市南臼井台１１３２番６７
｢南臼井台１６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 京成臼井

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない　 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 京成臼井駅西方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域に存しており、地域要因に変動はなく当面は現状を維持するものと予測する
。需給動向は安定しており、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は佐倉市及び近隣市の京成本線沿線を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内在住の一次取得者であり、
圏外からの流入は少ない。駅徒歩圏の既成住宅地域であり、不動産取引が比較的少ないが周辺の類似地域と比較し割安
感があり需給は安定している。取引の中心となる価格帯は、土地は１７０㎡程度で９００万円前後、新築住宅の供給は
少なく、中古住宅は概ね１，０００万円台前半から半ば程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、自己使用目的の戸建住宅を中心とした地域に存し、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引
事例を収集した。一方、標準地周辺には共同住宅も散見されるため、収益価格を試算したが、市場では自用目的での取
引が多く、収益目的での投資は限定的であるため、収益価格は低位に試算された。本件では規範性の高い比準価格を採
用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐倉 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,200 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.5]		 [102.0]
100		 51,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 佐倉市の人口は微減傾向が続いている。土地
取引件数は概ね横ばい、建築着工件数は堅調
で、住宅地の市況は概ね安定的に推移してい
る。

地域要因に特に変動はない。京成臼井駅から
徒歩圏の住宅地域で、周辺地域と比較した割
安感から地価は持ち直し上昇に転じつつある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐倉 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
７２８５
-21		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２５１０６
７２８５
-431		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.8m市道、
北4m、角地
１低専

(60,150)
c ２５１０６
７５７６
-22		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１低専

(60,100)
d ２５１０６
７５７６
-53		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２５１０６
７５７６
-55		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
南東6m、角地
１低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
49,253 		 100
[  99.9]
49,302 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
50,300 
b (　           ) 
48,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
46,408 		 100
[  87.1]
53,281 
54,300 
c (　           ) 
48,227  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
44,940 		 100
[  89.9]
49,989 
51,000 
d (　           ) 
38,010  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  71.4]
53,768 		 100
[ 109.0]
49,328 
50,300 
e (　           ) 
55,068  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
51,251 		 100
[ 102.7]
49,904 
50,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -28.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,000 円／㎡]  



佐倉 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,982,895 
527,005 
2,455,890 
2,275,530 
180,360 		 （　0.9692）
174,805 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,567,449 円　　　　（　     20,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐倉 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.46 Ｗ2 172.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   173 ㎡     13.2 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅長屋タイプ、全４戸（各約４３㎡） ⑦有効率　  97.9 ％
の理由		 重層長屋のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
86.46 
95.8 
82.82 
1,600 
132,512 		 1.0  132,512 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
86.46 
100.0 
86.46 
1,600 
138,336 		 1.0  138,336 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.92 
97.9 
169.28 

270,848 		 270,848 
0 
⑨年額支払賃料        270,848 円　×　12ヶ月　＝　       3,250,176 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,250,176 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       269,765 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,980,411 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           270,848 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,484 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,982,895 円　　　　（　        17,242 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,601 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐倉 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,900 円  　　　　     30,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 97,505 円  　　　        3,250,176　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      257,500 円  　　　　     30,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,300 円  　　　　     30,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         527,005 円　（　　　　　　         3,046 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     172.92 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,275,530 円  
（　　　　　        13,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,982,895 円      
②総費用 527,005 円      
③純収益　①－② 2,455,890 円      
④建物等に帰属する純収益 2,275,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 180,360 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 174,805 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,010 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,567,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐倉 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市南臼井台１１３２番６７
 0401000210019-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
佐倉 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
佐倉 -3 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.
鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 41,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 佐倉市南臼井台１１３２番６７
｢南臼井台１６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 京成臼井

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 京成臼井駅西方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 京成臼井駅徒歩圏内の区画が比較的整ったニッコー団地内にあり、地域要因の大きな変化は認められない。地価
は、駅徒歩圏内の堅調な需給動向を背景に底を打ち、当面は微増傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ総武本線及び京成本線沿線の佐倉市を中心とした住宅地域であり、需要者は市内在住の住宅一次取
得者を中心に、圏域外からの参入は比較的少ない。最寄駅徒歩圏内ではあるが、周辺住宅地域を含む地域の不動産取引
は全般的に少なく、価格はほぼ底値で、土地価格は、対象標準地と同規模程度で９００万円前後、新築住宅は少なく、
中古住宅は、建物の経年・状態により差があるが、概ね１，０００万円台前半から半ば程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は駅徒歩圏にあり、その地域的特性や画地規模等から判断し収益価格を査定したが、想定される賃貸住宅の
形式や地域の賃料水準等を反映し比準価格に比べ低位に試算された。従って、当該鑑定価格の決定においては、市場参
加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、周辺類似の取引事例より試算した比準価格を重視し、
収益価格は参考程度にとどめ、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　佐倉 -15                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,200 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 76.7]		 [102.0]
100		 50,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口は微減傾向が続くが、市況の回復
を背景に地価上昇地域が駅徒歩圏のみならず
、バス便の住宅団地等の低価格帯の地域にも
広がりつつある。

京成臼井駅徒歩圏内における選好性は高くな
いものの、最寄駅徒歩圏内の堅調な需給動向
を反映し、周辺地域を含め取引価格が上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 佐倉 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０６
７２８５
-21		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
b ２５１０６
７２８５
-431		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.8m市道、
北4m、角地
１低専

(60,150)
c ２５１０６
７２８５
-430		 佐倉市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,160)
d ２５１０６
７５７６
-46		 佐倉市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
49,646  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
49,253 		 100
[  98.9]
49,801 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
50,800 
b (　           ) 
48,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
46,408 		 100
[  97.0]
47,843 
48,800 
c (　           ) 
44,434  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
45,558 		 100
[  86.6]
52,607 
53,700 
d (　           ) 
44,581  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
43,369 		 100
[ 102.0]
42,519 
43,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     51,000 円／㎡]  



佐倉 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化した住宅団地で、適切な原価諸要因の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,965,791 
550,946 
2,414,845 
2,245,490 
169,355 		 （　0.9692）
164,139 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,349,776 円　　　　（　     19,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
佐倉 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.46 Ｗ2 172.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   173 ㎡     13.2 m x   13.2 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約４３㎡×４戸）の２階建長屋を想定。 ⑦有効率　  97.9 ％
の理由		 １階面積に２階用玄関・階段等を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
86.46 
95.8 
82.82 
1,599 
132,429 		 1.0  132,429 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
86.46 
100.0 
86.46 
1,583 
136,866 		 1.0  136,866 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
172.92 
97.9 
169.28 

269,295 		 269,295 
0 
⑨年額支払賃料        269,295 円　×　12ヶ月　＝　       3,231,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,231,540 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       268,218 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,963,322 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           269,295 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,469 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,965,791 円　　　　（　        17,143 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,599 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
佐倉 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,600 円  　　　　     29,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 96,946 円  　　　        3,231,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       20,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      254,100 円  　　　　     29,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         550,946 円　（　　　　　　         3,185 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9692    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     172.92 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,245,490 円  
（　　　　　        12,980 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,965,791 円      
②総費用 550,946 円      
③純収益　①－② 2,414,845 円      
④建物等に帰属する純収益 2,245,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 169,355 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 164,139 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,349,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 佐倉 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　佐倉市南臼井台１１３２番６７
 0401000210019-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考