別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 成田 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 13-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 2,470  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  6.3 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 純 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 成田市駒井野字大水野１６２６番１外 ②地積(㎡) 2,043  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣  （その他） 山林（雑木林） 空港に近い平坦な雑木 林の多い都市近郊林地 地域 東10m市道、三方路 東成田 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  300 ｍ、西　  350 ｍ、南　  200 ｍ、北　  200 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地以外 ③標準的規模等 規模　　     2,043 ㎡程度、形状　　ほぼ台形  、方位・傾斜度(　    　)向　平坦 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 １０ｍ市道 交通 施設 東成田駅西方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣ ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農家住宅も見られる比較的平坦な林地地域であるが、現在は特段開発等の動きも見られず、地域要因に 特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,470 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市及びその周辺市町における林地地域である。需要者の中心は、需要目的により異なるが主として は地縁関係のある地元事業者等である。現在周辺では宅地開発目的の林地取引は見当たらないが、むしろ、その立地条 件から駐車場、資材置場、太陽光発電用地等事業利用目的の取引の活発化が期待される。林地の明確な価格水準を把握 することは困難であるが、地域周辺では、１，５００円／㎡～３，５００円／㎡程度の取引が多いものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、雑木林が主体で林業経営の投資採算性も見込めないこと、及び、その立地条件から近隣地域周辺における 住宅団地等の宅地開発も現実的ではないことから、収益還元法、控除方式の適用は断念した。したがって、取引事例か らの実証的かつ説得力も高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[                             ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他　　　　　　　　       [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [      ] 100 100 [      ] 100 [      ] [      ] 100 　　  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,470 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍後のインバウンド需要が回復しつつあり、 成田空港を擁する成田市の地域経済は回復傾向で、 貨物便や物流業も堅調といえる。 林地取引に対するコロナ禍の影響は限定的であり、 事業用地等に対する一定の需要は認められ、地価の 横ばい傾向を維持している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　       自然　　　　　　　　　       宅地化　　　　　　　　       行政　　　　　　　　　       その他