令和7年1月15日　提出 成田 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 9-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.

鑑定評価額 508,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市新泉１１番２ ②地積 　(㎡) 21,169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 工場が多く倉庫等も 見られる内陸型の工 業団地 西19m市道、背面道 水道、下水 久住 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    30 ｍ、南   180 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.7 ｍ、奥行　約　　 175.1 ｍ、規模　　    21,169 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 野毛平工業団地内 街 路 １９ｍ市道 交通 施設 久住 4.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成田国際空港の機能拡張、周辺主要道路の整備に伴い、物流用地、工業地への需要は高まっており、今後もこの 傾向が続くものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市を中心に成田国際空港を中心とした千葉県北東部の広域的な内陸型工業地域と判定した。需要者 は空港関連の輸送、各種サービス企業、その他電子、物流関連企業が中心となる。工業団地内の空き区画はなく供給は ほとんどないが、空港機能拡張に伴い空港周辺工業地・物流施設用地への需要は高まっており、取引価格は上昇してい る。空港周辺国道、県道等幹線道路沿い大規模地の取引価格は㎡当たり２万円～３万円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業団地の取引は少なく広域的に代替競争関係が認められる同一需給圏内の工業地を中心に取引事例を収集選択した。 求められた比準価格は対象標準地の内陸型工業地としての市場性を反映して実証的で規範性を有する。一方賃貸市場が 形成されていないことから、収益還元法は非適用とした。規範性を有する比準価格は当該地域の価格水準を的確に表し ているため、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも大幅な増加傾向。空港機能 の拡張に伴い周辺道路の整備、物流施設等の 建設が活発化しており土地需要に対して供給 は不足している。 工業団地内の空き区画はなく、取引も稀で熟 成度は高い。機能拡張が加速する成田空港に 近い立地優位性から需要は高まっている。 価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め られない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.1 ％  ％