別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
成田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 5-4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.
鑑定評価額 285,000,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市花崎町８２８番５０
 ②地積
　(㎡)		 1,000  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度利用地区


(90,500)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ6F1B		 中低層店舗事務所が
建ち並ぶ駅前の普通
商業地域		 北（駅前広場）市道、東側道 水道、ガス、下水 成田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.1 ｍ、奥行　約　　  24.8 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成２８年３月、ＪＲ成田駅
東口第二種市街地再開発事業
が完成		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 成田駅南東方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 再開発されたＪＲ成田駅前商業地域であり、今後はインバウンドを中心とした観光客の増加等により商況が上向
きで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線、北総線沿線の駅前商業地域であり、成田市及び周辺市町に及ぶ広域的な圏域。
成田駅周辺には銀行、証券・保険会社、飲食店等が入るテナントビルやホテル、マンション等が建ち並び、近年はイン
バウンド需要や若年人口の増加等により繁華性が高まっている。需要は底堅いが供給は皆無であり、希少性から取引価
格が高騰する傾向にある。取引は極めて少ないが、駅前商業地の価格帯は土地単価３０万円／㎡前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、需給動向や近傍取引価格が当事者の意思決定に大
きな影響を与える市場特性からも、説得力を有する。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定
建物や採用した還元利回り等に想定要因が多く介在するため、相対的に説得力に欠ける。従って、本件では比準価格を
中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    176,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 66.5]		 [105.0]
100		 282,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 成田空港の滑走路新設、圏央道延伸、大規模
物流施設の建設等への期待感から、地域経済
は上向きである。成田市の人口・世帯数は増
加傾向にある。

成田駅周辺は観光客の増加等により商況が改
善し、店舗・ホテル等の収益性も向上してい
る。地価は上昇傾向を強めている。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
６５２７
-243		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11m国道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２５１０７
７６１９
-725		 富里市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m市道、
西9m、角地
１住居

(70,200)
c ２５１０７
８１２２
-5002		 四街道市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２５１０７
８１２２
-5010		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
177,597  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
206,947 		 100
[  73.8]
280,416 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
212,701  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
198,624 		 100
[  68.6]
289,539 
304,000 
c (　           ) 
180,216  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,622 		 100
[  67.2]
276,223 
290,000 
d (　           ) 
213,129  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
219,523 		 100
[  81.2]
270,349 
284,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



成田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

140,839,670 
26,559,040 
114,280,630 
100,788,000 
13,492,630 		 （　0.9281）
12,522,510 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    260,885,625 円　　　　（　    261,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 658.59 ＳＲＣ6F1B 4,077.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 90 ％   400 ％   500 ％   1,000 ㎡     45.1 m x   24.8 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼事務所（１～２階は店舗、３～６階は事務所、地下１階は機械室）を想定した。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 廊下、ＥＶホール等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
658.59 
78.6 
517.87 
5,200 
2,692,924 		 6.0  16,157,544 
2.0  5,385,848 

 2～ 2		 店舗
658.59 
89.2 
587.37 
3,900 
2,290,743 		 6.0  13,744,458 
2.0  4,581,486 

 3～ 6		 事務所
658.59 
89.2 
587.37 
3,100 
1,820,847 		 3.0  5,462,541 
1.0  1,820,847 
地下
 1～ 1		 機械室
125.72 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,077.26 
84.7 
3,454.72 

12,267,055 		 51,752,166 
17,250,722 
⑨年額支払賃料     12,267,055 円　×　12ヶ月　＝　     147,204,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,454.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       147,204,660 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    12,217,987 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 134,986,673 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        51,752,166 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         474,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,250,722 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,378,430 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     140,839,670 円　　　　（　       140,840 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,308 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,400,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,416,140 円  　　　      147,204,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,052,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,730,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,559,040 円　（　　　　　　        26,559 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9281    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   4,077.26 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 100,788,000 円  
（　　　　　       100,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 140,839,670 円      
②総費用 26,559,040 円      
③純収益　①－② 114,280,630 円      
④建物等に帰属する純収益 100,788,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,492,630 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,522,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,523 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    260,885,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     261,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市花崎町８２８番５０
 0423010101130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
成田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 5-4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.
鑑定評価額 285,000,000 円  １㎡当たりの価格 285,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市花崎町８２８番５０
 ②地積
　(㎡)		 1,000  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度利用地区


(90,500)

2:1		 店舗兼事務所

Ｓ6F1B		 中低層店舗事務所が
建ち並ぶ駅前の普通
商業地域		 北（駅前広場）市道、東側道 水道、ガス、下水 成田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.1 ｍ、奥行　約　　  24.8 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ成田駅東口第２種市街地
再開発事業施行地区		 街

路		 駅前広場 交通

施設		 成田駅南東方駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ線成田駅前ロータリーに面する成田市の商業地最高地点で、今後もその地位を維持していくものと見込む。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    231,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む広域的な商業地域と判定した
。対象標準地の存する地域は再開発事業により整備された駅前ロータリーに面する商業地域で成田市における商業地の
最高価格地点である。需要者は銀行、証券、保険等大手金融関連企業、大規模資本を有する鉄道会社等が主となる。土
地供給はほとんどない地域であるが、取引価格としては㎡当たり２７万円～３０万円が中心的価格とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 成田市内鉄道駅近接の商業地の取引事例を中心に同一需給圏鉄道駅近接商業地の取引事例を採用して求められた価格は
当該地域の市場性を反映した価格で信頼できる。一方収益価格は土地価格に見合うほどの収益性は得られず比準価格よ
り低位に試算された。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を基礎として、低位に試算された収益価格を比
較考量し、さらに代表標準地と比較検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    176,000 円／㎡		 [103.4]
100		 100
[102.0]		 100
[ 65.9]		 [105.0]
100		 284,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    276,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口・世帯数とも大幅な増加傾向。空港機能
の拡張に伴い周辺道路の整備、物流施設等の
建設が活発化しており土地需要に対して供給
は不足している。

ＪＲ成田駅前の再開発された駅前商業地で、
国内観光客、インバウンドの増大で繁華性を
増している。


価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
６５２７
-262		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西（駅前広
場）市道、
北西15.5m、
角地
商業

(100,500)
b ２５１０７
６５２７
-243		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西11m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２５１０７
８１２２
-5010		 八千代市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ２５１０７
７６１９
-725		 富里市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西9m市道、
西9m、角地
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
334,083  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
337,901 		 100
[ 114.4]
295,368 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
177,597  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
206,947 		 100
[  74.6]
277,409 
291,000 
c (　           ) 
213,129  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
219,523 		 100
[  83.8]
261,961 
275,000 
d (　           ) 
212,701  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
198,624 		 100
[  73.6]
269,870 
283,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



成田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

142,061,257 
28,094,576 
113,966,681 
101,972,000 
11,994,681 		 （　0.9255）
11,101,077 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　    231,272,438 円　　　　（　    231,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 658.59 ＳＲＣ6F1B 4,077.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 90 ％   400 ％   500 ％   1,000 ㎡     45.1 m x   24.8 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～６階は事務所、地下１階は機械室を想定した。 ⑦有効率　  84.7 ％
の理由		 廊下、ＥＶホール等共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
658.59 
78.6 
517.87 
5,200 
2,692,924 		 6.0  16,157,544 
2.0  5,385,848 

 2～ 2		 店舗
658.59 
89.2 
587.37 
4,200 
2,466,954 		 3.0  7,400,862 
1.0  2,466,954 

 3～ 6		 事務所
658.59 
89.2 
587.37 
3,100 
1,820,847 		 3.0  5,462,541 
1.0  1,820,847 
地下
 1～ 1		 機械室
125.72 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,077.26 
84.7 
3,454.72 

12,443,266 		 45,408,570 
15,136,190 
⑨年額支払賃料     12,443,266 円　×　12ヶ月　＝　     149,319,192 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,454.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       149,319,192 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    12,393,493 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 136,925,699 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,408,570 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         416,397 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,136,190 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　       4,719,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     142,061,257 円　　　　（　       142,061 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,521 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,880,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,479,576 円  　　　      149,319,192　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,045,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,730,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      28,094,576 円　（　　　　　　        28,095 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9255    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   4,077.26 ㎡　×　(100% ＋　 10.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 101,972,000 円  
（　　　　　       101,972 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 142,061,257 円      
②総費用 28,094,576 円      
③純収益　①－② 113,966,681 円      
④建物等に帰属する純収益 101,972,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,994,681 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,101,077 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    231,272,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     231,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市花崎町８２８番５０
 0423010101130-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考