別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
成田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 5-2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　笹野　善基   TEL.
鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市幸町４７４番２外
 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 小売店舗が多く住宅
等も見られる近隣商
業地域		 北東6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 成田

790m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  37.5 ｍ、規模　　       357 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 成田駅北方

790m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 表参道に近い旧来からの住商混在地域であるが、客足の流れに乏しく商況は衰えている。今後は住宅としての利
用が増えていくものと見込む。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む地域と判定した。成田山新勝寺へと続
く表参道から分岐する西参道沿い小売店舗地域で、客足は少なく商況は衰えており住宅も多く見られる。需要者は新勝
寺周辺地元事業者、居住者が主で外部からの流入は少ない。成田駅や賑わいのある表参道に近く、住宅地としては需要
が認められる地域で、土地価格は㎡当たり７０，０００円前後が中心的価格とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の地域性から成田市内混在住宅地を中心とした取引事例を採用し、比準価格を求めたが、地域の市場性、価
格水準を反映して規範性が高い。一方、収益価格は地域の収益性の低さを反映して賃料水準も低く比準価格より低位に
試算された。本件においては低位に試算され規範性の劣る収益価格は参考に留め、実証的で市場性を反映した比準価格
を採用し、さらに代表標準地と価格の妥当性を検証の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[147.8]		 [102.0]
100		 70,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口・世帯数とも大幅な増加傾向。空港機能
の拡張に伴い周辺道路の整備、物流施設等の
建設が活発化しており土地需要に対して供給
は不足している。

小売店舗を中心とした古くからの商住混在地
域で、アパート等の共同住宅に建替える傾向
があり、商業地としての性格は薄れつつある
。

価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認め
られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
６５２７
-11		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２５１０７
６５２７
-264		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２５１０７
６５２７
-230		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０７
７６１９
-717		 富里市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.8m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,620  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
67,479 		 100
[  96.9]
69,638 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
71,000 
b (　           ) 
55,073  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
57,613 		 100
[  84.2]
68,424 
69,800 
c (　           ) 
58,437  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
65,412 		 100
[  93.9]
69,661 
71,100 
d (　           ) 
51,412  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
58,838 		 100
[  85.2]
69,059 
70,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,500 円／㎡]  



成田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,586,942 
1,424,932 
6,162,010 
5,206,080 
955,930 		 （　0.9741）
931,171 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     19,003,490 円　　　　（　     53,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 223.30 Ｓ2 419.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   357 ㎡     12.0 m x   37.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階を共同住宅（２ＤＫ４戸）として想定した。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 低層店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.75 
83.6 
170.28 
2,450 
417,186 		 3.0  1,251,558 
1.0  417,186 

 2～ 2		 居宅
215.30 
83.6 
180.05 
1,400 
252,070 		 1.0  252,070 
1.0  252,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.05 
83.6 
350.33 

669,256 		 1,503,628 
669,256 
⑨年額支払賃料        669,256 円　×　12ヶ月　＝　       8,031,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,031,072 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       666,579 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,364,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,503,628 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          669,256 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         208,661 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,586,942 円　　　　（　        21,252 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,526 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 448,800 円  　　　　     74,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 240,932 円  　　　        8,031,072　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       43,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      542,300 円  　　　　     74,800,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        74,800 円  　　　　     74,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,800 円  　　　　     74,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,424,932 円　（　　　　　　         3,991 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     419.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,206,080 円  
（　　　　　        14,583 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,586,942 円      
②総費用 1,424,932 円      
③純収益　①－② 6,162,010 円      
④建物等に帰属する純収益 5,206,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 955,930 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 931,171 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,608 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,003,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市幸町４７４番２
 0423000065443-0000
2 　成田市幸町４７５番
 0423000065445-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
成田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
成田 5-2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　一広   TEL.
鑑定評価額 25,200,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 54,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 成田市幸町４７４番２外
 ②地積
　(㎡)		 357  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:3		 店舗兼住宅

ＲＣ2		 小売店舗が多く住宅
等も見られる近隣商
業地域		 北東6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 成田

790m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  37.5 ｍ、規模　　       357 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 成田駅北方

790m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの小規模店舗が主体の衰退傾向にある既成商業地域であり、駅や中心市街地に近い立地条件から今後は
住宅地域への移行が徐々に進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線沿線の商業地域及び商住混在地域であり、成田市及び周辺市町に及ぶ圏域。成
田山周辺はコロナ禍収束により観光客が増加傾向にあるが、対象標準地が存する西参道沿いは商業繁華性に乏しい。一
方、駅や成田山新勝寺に近い立地条件から住宅地としての需要が認められ、近年はアパート建設等が増加している。取
引は極めて少ないが、需要の中心となる価格帯は土地単価７０，０００円／㎡前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　自己使用の店舗が多く見られる既成商業地域であり、投資採算性の低い低層建物が主体で賃貸需要も弱含みであるた
め、収益価格はやや低位に求められた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、需給
動向や近傍取引価格が当事者の意思決定に大きな影響を与える市場特性からも説得力を有する。従って、本件では比準
価格を重視し、収益価格は参考に止め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　成田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     95,000 円／㎡		 [107.4]
100		 100
[100.0]		 100
[149.9]		 [102.0]
100		 69,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 成田空港の滑走路新設、圏央道延伸、大規模
物流施設の建設等への期待感から、地域経済
は上向きである。成田市の人口・世帯数は増
加傾向にある。

近隣地域周辺は商業繁華性が低下しており、
アパートが増加するなど徐々に住宅地化が進
行している。


個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 成田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０７
６５２７
-11		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ２５１０７
６５２７
-106		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２５１０７
６５２７
-204		 成田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地
近商

(80,200)
d ２５１０７
６５２７
-264		 成田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6.7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,620  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
67,479 		 100
[  95.8]
70,437 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
71,800 
b (　           ) 
57,372  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
59,439 		 100
[  87.6]
67,853 
69,200 
c (　           ) 
30,735  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  60.0]
54,811 		 100
[  81.6]
67,170 
68,500 
d (　           ) 
55,073  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
57,613 		 100
[  84.2]
68,424 
69,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,500 円／㎡]  



成田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,683,518 
1,416,597 
6,266,921 
5,512,320 
754,601 		 （　0.9741）
735,057 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     15,001,163 円　　　　（　     42,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
成田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 223.30 Ｓ2 419.05
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   357 ㎡     12.0 m x   37.5 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗兼共同住宅（１階は店舗、２階は２ＤＫアパート）を想定した。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 店舗兼共同住宅の標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
203.75 
83.6 
170.28 
2,500 
425,700 		 3.0  1,277,100 
1.0  425,700 

 2～ 2		 共同住宅
215.30 
83.6 
180.05 
1,400 
252,070 		 1.0  252,070 
1.0  252,070 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
419.05 
83.6 
350.33 

677,770 		 1,529,170 
677,770 
⑨年額支払賃料        677,770 円　×　12ヶ月　＝　       8,133,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     350.33 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,133,240 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       675,059 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,458,181 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,529,170 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          677,770 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         211,315 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,683,518 円　　　　（　        21,522 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,577 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
成田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 396,000 円  　　　　     79,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 243,997 円  　　　        8,133,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       44,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      574,200 円  　　　　     79,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.50 /1000
④損害保険料        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        79,200 円  　　　　     79,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,416,597 円　（　　　　　　         3,968 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 79,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     419.05 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0696     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,512,320 円  
（　　　　　        15,441 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,683,518 円      
②総費用 1,416,597 円      
③純収益　①－② 6,266,921 円      
④建物等に帰属する純収益 5,512,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 754,601 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 735,057 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,059 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,001,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 成田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　成田市幸町４７４番２
 0423000065443-0000
2 　成田市幸町４７５番
 0423000065445-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考