令和7年1月15日　提出 成田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -16 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市押畑字山ノ下１８４５番 ②地積 　(㎡) 433   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 住宅、店舗等が見ら れる国道沿いの混在 住宅地域 東9.1m国道 成田湯川 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.2 ｍ、奥行　約　　  30.5 ｍ、規模　　       433 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．１ｍ国道 交通 施設 成田湯川駅北東方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の混在住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状を維持するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市及び周辺市町の市街化調整区域等に存する住宅地域である。需要者は地元居住者や地縁関係者等 が中心とみられる。対象標準地の存する近隣地域は市街化調整区域内にあるものの、市中心部に近い国道沿いの混在住 宅地域であり、市中心部の地価上昇の影響を受けて、需要が底堅い。市場の中心価格帯は、４３０㎡程度の更地で９０ ０万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的を需要の中心とする市街化調整区域内の混在住宅地域であり、収益目的の土地取引は想定しづ らいため、収益還元法の適用は見送った。一方で自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして比準価格 が求められたが、比準価格は市場実勢を反映した信頼性の高い試算価格であるので、これを標準とし、代表標準地価格 から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 54.5] [100.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田空港の稼働率回復等を受け、空港関連産 業従事者の多い地域経済が安定化し、これに 伴い市街地を中心に住宅地需給のひっ迫感が 続いている。 市街化調整区域内にあるが、市中心部に近い 国道沿いの混在住宅地域であり、市中心部に おける地価上昇傾向が波及している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％