令和7年1月15日　提出 成田 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -14 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　大木　孝仁   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市三里塚字馬場２５３番２７ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが見られる戸建 住宅地域 南西5.4m市道 水道、ガス、下水 芝山千代田 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.4 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．４ ｍ市道 交通 施設 芝山千代田駅西方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心にアパートが見られる住宅地域であるが格別の変動要因はなく、今後も同様の住環境を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね成田市南部及びその周辺の富里市・芝山町等に存する住宅地域である。需要者は成田市及びその周 辺に居住する一次取得者及び空港関連等の地元企業勤務者が中心である。成田市中心部からやや離れているが、成田市 中心部と比較して価格水準が低いことから需要は強く、ミニ開発による新規分譲が多く見られ取引も活発である。土地 は約１５０㎡程度で４３０万円程度、新築戸建物件は２，０００万円台前半が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小規模で投資採算性等の観点から収益還元法の適用は断念した。自己使用目的の取引が中心の戸建住宅地域 であり、規範性を有する取引事例から求めた比準価格は市場の特性を反映して説得力を有するものと判断する。よって 比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [114.7] 100 100 [104.0] 100 [113.0] [104.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田市の人口は増加傾向に転じた。取引件数 は昨年より増加。中心市街地における供給不 足と価格の上昇により宅地需要が周辺部に波 及している。 駅から遠く交通利便性の劣る住宅地域である が、価格水準が低いため需要は高まっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.0 ％  ％