令和7年1月15日　提出 成田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   成田 -7 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 1,200,000 円  １㎡当たりの価格 7,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 成田市名古屋字横峯１３７４番３１０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 空地が多く見られる 郊外の戸建住宅地域 北5m市道 下水 滑河 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  15.1 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 日豊団地内 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 滑河駅南東方 4.2km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性がやや劣り空地の残る住宅団地であるが、地域要因に格別の変動は見当たらず、当面は現状の地域特 性を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、成田市の旧下総町及び旧大栄町地区並びにそれらの周辺市町に存する住宅地域である。需要者の中心は 、主に空港関連産業等に勤務する成田市内居住者や周辺市町からの転入者等の一次取得者である。近隣地域がある日豊 団地は生活利便性等が劣る古い住宅団地で空地が見られるが、近年の成田市中心市街地での地価上昇の波及効果等から 、地価は下げ止まりの傾向にある。市場の中心価格帯は１７０㎡程度の更地で１００万円～１５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を需要の中心とする地域である上、空地の目立つ古い住宅団地であり、収益目的の土地取引 は想定しづらいため、収益還元法の適用は見送った。一方で自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にし て比準価格が求められたが、比準価格は市場実勢を反映した信頼性の高い試算価格であるので、これを標準とし、同一 需給圏における需給動向をも勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 成田空港の稼働率回復を受けて地域経済も安 定化しつつあるが、成田市内の不動産市況は 中心市街地と郊外とで二極化傾向が依然払拭 されない。 生活利便性の劣る古い住宅団地であり、空地 も見られるが、近年の成田市街の地価上昇等 を背景に、割安感から一定の需要も窺える。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％