鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
茂原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茂原 5-2

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　竹ケ原　博邦

TEL.

鑑定評価額

17,300,000 円

１㎡当たりの価格

38,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茂原市八千代２丁目１２番１０外				②地積　(㎡)	444 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ2	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北16m市道	水道、ガス、下水	茂原 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.8 ｍ、奥行　約　　 20.4 ｍ、規模　　 444 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

令和元年及び令和５年の豪雨
により、近隣地域内では床上
浸水被害が発生している。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

茂原駅南西方

1.2km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

令和元年及び令和５年の豪雨により、地域一帯において床上浸水被害が発生している。千葉県等による浸水対策
事業が進められているが、地価は当面弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茂原市内及び周辺市等の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、自ら飲食店等を運営する法人
を中心として、投資目的の法人等も想定される。同一需給圏内においては、人口の減少傾向を背景として、繁華性の高
い地域における出店ニーズは底堅く、需要は堅調であるものの、その他の地域における需要は弱含みであり、二極化傾
向が顕著である。なお需要の中心となる取引規模及び価格帯については、物件ごとの個別性が強く把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は幹線道路沿いの商業地域に存する。標準地の主たる需要者である自己使用目的の法人は、類似不動産の取引価
格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。ただし標準地については、投資目的による不動産取得も想
定されることから、収益性も需要者の一定の指標になると考えられる。よって、本件については、比準価格を重視しつ
つ、収益還元法による収益価格も比較考量し、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茂原 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,600 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[125.7]

[100.0]
100

39,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の人口は減少傾向にあり、地価は繁華性
の良否による二極化傾向にある。

店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、令和元
年及び令和５年９月の豪雨により、近隣地域
を含む周辺地域一帯において床上浸水被害が
発生している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

茂原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０８７５６６ -361	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西18.5m市道、中間画地		（都）近商駐車場整備地区 (74,200)
b	２５１０８７５６６ -410	茂原市		建付地	（　）	長方形	南11m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２５１０８７５６６ -6	茂原市		建付地	（　）	不整形	北16m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２５１０８７５６６ -18	茂原市		底地	（　）	ほぼ台形	北9m市道、東6m、角地		（都） (60,200)
e	２５１０８５８５９ -120	東金市		更地	（　）	ほぼ整形	南西12m県道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,096	100 [ 115.6]	41,606	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 38,674	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	40,709	100 [ 102.8]	39,600		39,600
c	(　 ) 26,895	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	29,883	100 [ 72.0]	41,504		41,500
d	(　 30,000) 30,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	29,412	100 [ 65.5]	44,904		44,900
e	(　 ) 33,273	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,273	100 [ 88.2]	37,724		37,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

茂原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,939,772	693,999	3,245,773	2,761,050	484,723	（　0.9742） 472,217	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,444,340 円　　　　（　 21,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	444 ㎡	21.8 m x 20.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な平家建の店舗で、一括貸しを想定。賃料は駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,912	344,160	5.0	1,720,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		344,160		1,720,800
								0

⑨年額支払賃料	344,160 円　×　12ヶ月　＝　 4,129,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,129,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,496 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,923,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,720,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,939,772 円　　　　（　 8,873 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,920 円/㎡　月額支払賃料（　 1,912 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茂原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,500 円	39,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	41,299 円	4,129,920　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,000 円	39,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 693,999 円　（　　　　　　 1,563 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,500,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,761,050 円（　　　　　 6,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,939,772 円
②総費用	693,999 円
③純収益　①－②	3,245,773 円
④建物等に帰属する純収益	2,761,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	484,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	472,217 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,064 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,444,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茂原 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茂原市八千代二丁目１２番１０	0414000273596-0000
2	茂原市八千代二丁目１２番１１	0414000273597-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
茂原 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茂原 5-2

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　小林　隆司

TEL.

鑑定評価額

17,300,000 円

１㎡当たりの価格

39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茂原市八千代２丁目１２番１０外				②地積　(㎡)	444 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	1:1	店舗Ｓ2	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域	北16m市道	水道、ガス、下水	茂原 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.5 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 444 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

令和５年９月８日の台風１３
号による一宮川の氾濫で床上
浸水となった

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

茂原駅南西方

1.2km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

飲食店、小売店舗等が多い商業地域で、近隣商業地域として熟成しており今後も現状を維持すると予測する。水
害に伴う需要の回復には時間を要することから、今後も地価はしばらくは下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 25,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茂原市及び周辺市町村の商業地域。需要者はチェーン展開する企業や地場企業又は個人事業者を主に、不
動産業者又は投資家も一部含まれる。繁華性が比較的高い地域であるため潜在的な需要はあると考えられるが、度重な
る水害の影響から需要は低迷した状況が続いている。業種・利用形態により必要となる画地規模が異なるほか、建物の
仕様・規模も多種多様であるため、土地及び複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は自己使用目的の企業又は個人事業者を主に、収益目的の不動産業者又は投資家も一部含まれる。前者において
は市内商業地の価格水準を示している比準価格が考慮され、後者においては収益採算性を反映している収益価格が考慮
される傾向にある。したがって、需要者の属性からより説得力を有すると考えられる比準価格を重視し、収益価格を比
較考量して、代表標準地から検討した価格も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　茂原 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,600 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[125.7]

[100.0]
100

39,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済情勢の持ち直しの継続による経済活
動の活発化に伴い、店舗用地等を中心とした
商業地需要は拡大傾向にある。

昨年の台風１３号による一宮川の氾濫に伴う
水害の心理的影響は徐々に薄れつつあるもの
の、需要の回復までには至っていない状況に
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

茂原 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０８４３５７ -26	茂原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南9.5m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	２５１０８４３５７ -45	茂原市		建付地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	２５１０８７５６６ -317	茂原市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、北東4m、二方路		（都）商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２５１０８４３５７ -230	茂原市		更地	（　）	長方形	北東7m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,317	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	29,475	100 [ 71.3]	41,339	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,300
b	(　 ) 35,784	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,784	100 [ 92.8]	38,560		38,600
c	(　 ) 45,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,564	100 [ 111.0]	40,148		40,100
d	(　 ) 37,658	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	47,073	100 [ 116.2]	40,510		40,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
a	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

茂原 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			土地区画整理による宅地であるが既成市街地内で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,042,799	695,079	3,347,720	2,761,050	586,670	（　0.9742） 571,534	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	11,430,680 円　　　　（　 25,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茂原 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	444 ㎡	21.8 m x 20.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付平家建の店舗の一棟貸しを想定。賃料は駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	180.00	100.0	180.00	1,962	353,160	5.0	1,765,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		353,160		1,765,800
								0

⑨年額支払賃料	353,160 円　×　12ヶ月　＝　 4,237,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,237,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,026,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,765,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,775 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,042,799 円　　　　（　 9,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,962 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茂原 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,500 円	39,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	42,379 円	4,237,920　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 139,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 316,000 円	39,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,500 円	39,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 695,079 円　（　　　　　　 1,565 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,500,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,761,050 円（　　　　　 6,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,042,799 円
②総費用	695,079 円
③純収益　①－②	3,347,720 円
④建物等に帰属する純収益	2,761,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	586,670 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	571,534 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,287 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,430,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

茂原 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	茂原市八千代二丁目１２番１０	0414000273596-0000
2	茂原市八千代二丁目１２番１１	0414000273597-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考