令和7年1月15日　提出 茂原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茂原 -5 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　豊田　正一   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茂原市東茂原字古川１３番１０３ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 茂原 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       197 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 古い住宅建物が多く混在して いる戸建住宅地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 茂原駅南東方 2.3km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺背後の大芝土地区画整理が完了し、この影響を受けつつ民間宅地開発が期待されている中で、建替住宅も増 えつつあるが、古い建物も多く混在し、格別な変動要因もないので現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ外房線茂原駅のほか新茂原駅のやや郊外の住宅地域である。需要者の中心は主に茂原市内及び 隣接長生郡内の居住者であり、第一次取得者を含む。準同一市町村内需型であり、千葉方面通勤者からの需要も認めら れる。当地域の需給関係は、取引件数はやや減少方向であるが、建替の住宅地も見受けられるなど熟成した住宅地域で 安定している。土地は１９７㎡程度で４５１万円前後。新築の戸建物件は１９５１万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は駅からやや遠く離れた郊外に位置した旧来からの戸建住宅地域で、賃貸需要は低く賃貸物件はほとんど見られ ない地域であり、投資採算性が低いことから収益還元法は適用できなかった。当地域は居住環境をより重視した自用を 目的とした戸建住宅地利用の土地取引が中心であることから、標準地と接近条件及び環境条件が類似する取引事例と比 較検討した精度信頼性が高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茂原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [155.4] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 土地取引件数がやや減少方向であるが、宅地 供給需要は安定的で、水害地域の微減以外は 横ばいである。 市街地郊外の戸建住宅地域であるが、背後に おける大芝土地区画整理事業が完了し、新築 物件も見られることから需要が回復し地価は 横ばいである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％