別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
野田 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 9-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.
鑑定評価額 2,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市泉３丁目４番１外
 ②地積
　(㎡)		 21,606  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
台形
1:1		 倉庫

Ｓ4		 物流倉庫等が建ち並
ぶ新興の流通業務地
域		 北西19m市道、四方路 水道、ガス、下水 七光台

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   450 ｍ、西    60 ｍ、南   280 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 148.0 ｍ、奥行　約　　 148.0 ｍ、規模　　    21,606 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 七光台駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後の大型物流倉庫等が建ち並ぶ新興工業団地であり、今後も現環境を維持するものと見込まれる。
大規模物流施設適地は近年の需要拡大を反映して、当面の地価は上昇傾向にて推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は野田市を始めとする千葉県北西部に係る国道１６号や６号、常磐自動車道等にアクセス良好な内陸型工業
地域一帯である。需要者は倉庫、運送業に関わる物流関係の大企業や不動産事業法人及び投資ファンド等が中心である
。近時、流通業の需要拡大から大規模物流適地の地価は引き続き上昇傾向となっている。市場での中心的価格帯として
は、大規模な土地取引は個別事情が介在するため一概には云えないものの、概ね㎡当り１０万円内外程と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の令和６年取引を含む事例より試算しており、市場での取引実態を反映した実証的な価格が
求められた。一方で収益価格は、還元利回り、空室率、各種費用や建物の再調達原価等の想定要素が多く、建物スペッ
クやテナントの契約条件等によって賃貸用物流施設の価値は変わることから信頼性がやや劣る。よって、同一需給圏内
での市場の取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けたうえで、上記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　野田 9-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 柏市や野田市では、高速道路ＩＣや周辺地域
へのアクセスが良好な物流施設用地は、好調
なテナント需要や海外からの投資需要により
価格は上昇傾向。

国道１６号背後に大型物流倉庫等が建ち並ぶ
ほか、周辺には商業施設も見られる新興工業
地域であり、地域要因に特段の変動は認めら
れない。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％ +4.8 ％
３　試算価格算定内訳 野田 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７８９３
-1021		 野田市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.1m市道
、中間画地
工業

(60,200)
b ２５１０５
０９０８２
-12		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ２５１０５
０７８９３
-1060		 柏市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区画街
路、南8m、
角地
工業
地区計画等
(70,200)
d ２５１０５
０７８９３
-1001		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.9m市道、
南5m、角地
工専

(70,200)
e ２５１０５
０７８９３
-1013		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m国道、
北東3.7m、
二方路
工専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     61,000) 
61,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
79,148 		 100
[  82.7]
95,705 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
65,625  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,300 		 100
[  73.6]
94,158 
102,000 
c (　           ) 
118,174  		 100
[ 100.0]		 [ 123.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
142,504 		 100
[ 138.1]
103,189 
111,000 
d (　           ) 
90,744  		 100
[ 100.0]		 [ 144.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
127,042 		 100
[ 129.5]
98,102 
106,000 
e (　           ) 
90,817  		 100
[ 100.0]		 [ 148.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
133,078 		 100
[ 133.2]
99,908 
108,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　  -9.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 +13.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　 +25.0
d 正常 ％／月  
+1.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0
e 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 +11.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +26.5
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



野田 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

391,624,538 
80,446,063 
311,178,475 
241,192,000 
69,986,475 		 （　0.9526）
66,669,116 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  1,515,207,182 円　　　　（　     70,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 8,055.64 Ｓ3 30,010.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   21,606 ㎡    148.0 m x  148.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建倉庫の一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
30,010.64 
100.0 
30,010.64 
1,139 
34,182,119 		 6.0  205,092,714 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,010.64 
100.0 
30,010.64 

34,182,119 		 205,092,714 
0 
⑨年額支払賃料     34,182,119 円　×　12ヶ月　＝　     410,185,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  30,010.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       410,185,428 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    20,509,271 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 389,676,157 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       205,092,714 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,948,381 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     391,624,538 円　　　　（　        18,126 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,145 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,139 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
野田 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 12,390,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,305,563 円  　　　      410,185,428　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,515,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   33,040,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,065,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,130,000 円  　　　　  4,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      80,446,063 円　（　　　　　　         3,723 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 65 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 131,000 円／㎡　×　  30,010.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 65 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 241,192,000 円  
（　　　　　        11,163 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 391,624,538 円      
②総費用 80,446,063 円      
③純収益　①－② 311,178,475 円      
④建物等に帰属する純収益 241,192,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 69,986,475 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 66,669,116 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,086 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,515,207,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市泉三丁目４番１
 0426010034551-0000
2 　野田市泉三丁目４番２
 0426010034748-0000
3 　野田市泉三丁目４番３
 0426010034552-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
野田 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
野田 9-3 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.
鑑定評価額 2,100,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 野田市泉３丁目４番１外
 ②地積
　(㎡)		 21,606  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
地区計画等


(70,200)
台形
1:1		 倉庫

Ｓ4		 物流倉庫等が建ち並
ぶ新興の流通業務地
域		 北西19m市道、四方路 水道、ガス、下水 七光台

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   450 ｍ、西    60 ｍ、南   280 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 148.0 ｍ、奥行　約　　 148.0 ｍ、規模　　    21,606 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １９ｍ市道 交通

施設		 七光台駅北東方

1.8km		 法令

規制		 工専
(60,200)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後に大型物流倉庫等が連なる工業団地であり、当面は現状を維持すると予測する。近年の物流施設
用地の稀少性が高まっている状況を反映し、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県北西部に位置し、常磐自動車道、国道１６号、国道６号等へのアクセスに優れた内陸型工業地域
一帯である。取得や開発を目的とした物流施設用地は稀少性が高く、不動産業者や投資ファンド等が主な需要者として
参入している。流通業界の成長に伴う大規模物流適地の稀少性が競合を招き、地価は引き続き上昇傾向を維持している
。取引価格は個別性が強く価格帯に幅が見られるが、１０万円／㎡前後が中心価格帯と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における大規模地は、物流施設用地としての高い需要が認められることから、収益還元法を併用した。一方
で、賃貸用物流施設の投資価値は、建物のスペックや賃貸形式、テナント契約条件等によって大きく変動するため、全
て想定条件に基づいて算定された収益価格は、相対的に信頼性が低いと判断される。従って、同一需給圏内での取引事
例に基づき算出した比準価格を標準とし、収益価格を補完的に考慮したうえで、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　野田 9-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設用地は好調なテナント需要、投資需
要を反映し地価上昇が継続している。高速道
路ＩＣに近接、幹線道路沿い等の需要が特に
堅調である。

国道１６号背後に大型物流倉庫等が建ち並ぶ
ほか、周辺には商業施設も見られる内陸型工
業地域である。地域要因に特段の変動は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％ +4.3 ％
３　試算価格算定内訳 野田 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０５
０７８９３
-1021		 野田市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南西8.1m市道
、中間画地
工業

(60,200)
b ２５１０５
０９０８２
-12		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12m市道、
中間画地
工専

(60,200)
c ２５１０５
０７８９３
-1002		 野田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
工専

(60,200)
d ２５１０５
０７８９３
-1011		 野田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西16m市道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     61,000) 
61,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
79,148 		 100
[  85.2]
92,897 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
100,000 
b (　           ) 
65,625  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,300 		 100
[  86.6]
80,023 
86,400 
c (　           ) 
95,579  		 100
[ 100.0]		 [ 144.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,825 		 100
[ 135.1]
102,017 
110,000 
d (　           ) 
40,670  		 100
[ 100.0]		 [ 125.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
52,703 		 100
[  61.6]
85,557 
92,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +14.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -22.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



野田 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

412,598,283 
84,520,396 
328,077,887 
257,544,000 
70,533,887 		 （　0.9526）
67,190,581 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　  1,527,058,659 円　　　　（　     70,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
野田 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 8,055.64 Ｓ3 30,010.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   21,606 ㎡    148.0 m x  148.0 m  前面道路：市道     　  19.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建倉庫の一括貸しを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しを想定しているため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
30,010.64 
100.0 
30,010.64 
1,200 
36,012,768 		 6.0  216,076,608 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
30,010.64 
100.0 
30,010.64 

36,012,768 		 216,076,608 
0 
⑨年額支払賃料     36,012,768 円　×　12ヶ月　＝　     432,153,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  30,010.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       432,153,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    21,607,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 410,545,555 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       216,076,608 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,052,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     412,598,283 円　　　　（　        19,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
野田 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,230,000 円  　　　　  4,410,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,964,596 円  　　　      432,153,216　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   16,430,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   35,280,000 円  　　　　  4,410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     2,205,000 円  　　　　  4,410,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,410,000 円  　　　　  4,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      84,520,396 円　（　　　　　　         3,912 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 65 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 140,000 円／㎡　×　  30,010.64 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 65 ％　＋　0.0607 ×  20 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 257,544,000 円  
（　　　　　        11,920 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 412,598,283 円      
②総費用 84,520,396 円      
③純収益　①－② 328,077,887 円      
④建物等に帰属する純収益 257,544,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 70,533,887 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 67,190,581 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,110 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,527,058,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 野田 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　野田市泉三丁目４番１
 0426010034551-0000
2 　野田市泉三丁目４番２
 0426010034748-0000
3 　野田市泉三丁目４番３
 0426010034552-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考