令和7年1月10日　提出 野田 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -31 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　岡野　将之   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市清水公園東２丁目８番１３ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 清水公園 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.7 ｍ、規模　　       157 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 清水公園駅南東方 480m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新興の戸建住宅地域であり、住宅が増加傾向であることから、区画整然とした住環境が成熟していくものと予測 される。相応の需要が見込まれるため地価は上昇傾向にて推移するものとみられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧野田市内の住宅地域と判定される。需要者は野田市既住の一次取得者層が中心であるが、一部市外か らの移住者等も見受けられる。近隣地域及び周辺地域は区画整然とした住宅地であり、駅接近性にも比較的優れ、その 値ごろ感から相応の需要が認められる。市場での中心的価格帯は標準地と同規模程の更地で１，１００～１，２００万 円程度、新築の建売分譲では同程度の敷地で３，０００～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は区画整然とした大規模な戸建分譲地域に所在し、自己使用を目的とした取引が中心である。主たる需要者 は、収益性よりも、居住の快適性や生活利便性等を重視し意思決定することから、収益価格の試算は断念し、比準価格 の規範性は高いと判断した。よって、市場を反映した信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [103.2] 100 100 [104.0] 100 [ 95.5] [104.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市内の総人口は僅かながら減少傾向には あるものの、交通利便性、生活利便性に優れ る地域や、住環境が良好な新興住宅地域の需 要は堅調である。 新興住宅地域であり、住環境は成熟していく ものと考えられるが、地域要因に特段の変動 は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％