令和7年1月15日　提出 野田 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -25 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 26,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市なみき２丁目３３番２ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模住宅が建ち並 ぶ既成の住宅地域 南東4.6m私道 水道、下水 川間 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       136 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．６ｍ私道 交通 施設 川間駅北方 7.9km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと見込まれる。鉄道駅への接 近性等に劣る旧関宿町地区に存するが、近年の需給動向を反映し当面の地価は若干の上昇傾向で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線「川間駅」よりバス便利用の旧関宿町地区に存する住宅地域であり、主たる需要者は当該地 域に地縁的選好性を有する第一次取得者層である。なお、関宿バスターミナルに比較的近いことから生活利便施設が周 辺地域に存しており、旧関宿町地区の割安感とも相俟った一定の需要が認められる。土地取引は標準地程度の画地規模 で総額３５０万円前後、周辺地域を含めた新築戸建分譲では概ね２０００万円内外が中心的価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺の区画整理済地域にはアパート等も散見されるが、対象標準地は古くからの既成の住宅地域に所在しており、自用 の戸建住宅用地の取引が大半である。また画地規模等の面からも投資採算の見込める収益物件の想定は困難であり、事 業収支の観点から収益還元法の適用は断念した。よって、信頼性や近時の市場性等が認められる取引事例から試算した 実証的な比準価格を採用することとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市に比べて値ごろ感のある野田市でもや や落ち着きが見られつつあるが、市内南部の 住宅地を中心に地価は概ね若干の上昇傾向が 継続している。 旧関宿町地区に存する小規模住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域である。土地区画整理地域に隣 接しているものの、地域要因に特段の変化は 見られない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％