令和7年1月15日　提出 野田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -24 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　家島　健輔   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市山崎字上宿１６０６番３３ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 国道背後の中規模住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 梅郷 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    55 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　   9.9 ｍ、規模　　       154 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５．５ ｍ市道 交通 施設 梅郷駅北方 680m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動を及ぼす特別な要因は見当たらないことから、当面現状の土地利用が継続するものと予測する。 駅徒歩圏の住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線沿線「梅郷」駅を中心に野田市の各駅から徒歩圏の住宅地域が圏域。需要者は市内在住の地 縁的選好性を有する３０～４０代の１次取得者が中心で、一部に買い替え層も含まれる。近隣地域は駅徒歩圏の既成住 宅地で、県内の主要幹線である国道１６号線の背後に位置する。市場の中心価格帯は標準画地規模で土地は１０百万～ １１百万円程度、新築住宅で２４百万円～２８百万円台程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は最寄駅に徒歩圏であることから共同住宅等も見られるが、旧来からの地主による経営がほとんどであり、収 益目的での土地取引は少なく、自己使用目的での取引が中心の地域と判定された。従って本件では収益性を反映した収 益価格は試算せず、現実の不動産取引の実態を反映した比準価格を求め、更に代表標準地価格より求めた規準価格との 均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,500 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [ 79.5] [102.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市は、都心に直結する鉄道網がないこと から周辺市と比べ地価の上昇が遅行する傾向 にあるものの、全般的には割安感があり、上 昇傾向。 熟成度の高い住宅地域である。地域要因に変 化をもたらす特段の要因は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　  -9.5 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％