令和7年1月10日　提出 野田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -21 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市桜台字原ノ内１９５番４６ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模住宅が建ち 並ぶ区画整然とした 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 野田市 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    45 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  15.9 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 野田市駅南東方 850m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性が比較的良好な住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持すると予測する。地価水準に ついては、上昇率が徐々に弱まりつつある状況が見られ、今後の動向については慎重に見極める必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧野田市内の住宅地域に属し、特に東武野田線「運河」駅から「愛宕」駅にかけての各駅を最寄駅とする エリアが中心となっている。需要者層の主力は周辺地域に居住する一次取得者層と推察されるが、ＴＸ線沿線の地価上 昇を背景に、相対的な割安感から当該地域への流入も一部確認される。土地価格は敷地面積約１６０㎡で１，１００万 円前後、中小規模の新築戸建住宅は２，０００万円台～３，０００万円台が市場の主要価格帯として形成されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅地域に位置し、共同住宅用地としては敷地規模が小さいため、収支採算性を満たす収 益物件の想定が現実的ではなく、収益還元法は適用しない。同一需給圏では主に自己居住用の需要が中心であり、居住 の快適性や利便性を重視した価格形成がなされていることから、需要者の価格検討過程を反映した比準価格を採用し、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　野田 -10                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     69,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や住環境等の優劣から一様ではないが 、地価水準の相対的な割安感等から、全般的 に市内住宅地の地価は上昇傾向が認められる 。 最寄駅徒歩圏内で、中小規模一般住宅が建ち 並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段の 変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％ +0.6 ％