令和7年1月10日　提出 野田 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -20 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　中田　敏之   TEL.

鑑定評価額 8,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市上花輪新町２９番２ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ3 中小規模住宅が多い 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 野田市 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.1 ｍ、奥行　約　　  16.9 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 野田市駅南西方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一部低地を含む区画整然とした中小規模の一般住宅中心の既成住宅地域であり、今後も同様の地域特性が維持さ れると予測する。最寄駅からやや距離があるため、需要増加や地価の大きな変動は見込みにくい。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧野田市内の住宅地域に属し、一部低地を含むエリアで、特に東武野田線「運河」駅から「愛宕」駅にか けての各駅を最寄駅とする地域が中心となっている。当該地域は都心への接近性や利便性がやや劣るため、需要者層は 周辺地域に居住する一次取得者層が主流と推察される。土地価格は標準的な規模で約８５０万円程度、中小規模の新築 戸建住宅は２，０００万円台から３，０００万円台が市場の主要な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 最寄駅からやや離れた一般住宅を中心とする地域に存する。共同住宅地としては敷地面積が小さく、十分な賃貸面積の 確保が困難であるため、収支採算性を満たす収益物件の想定は現実的ではなく、収益還元法の適用は行わない。主に自 己居住を目的とした需要が中心であり、居住快適性や利便性を重視した価格形成がなされていることから、需要者の価 格検討過程を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [103.2] 100 100 [104.0] 100 [116.1] [100.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性や住環境等の優劣から一様ではないが 、地価水準の相対的な割安感等から、全般的 に市内住宅地の地価は上昇傾向が認められる 。 最寄駅からやや距離がある既成住宅地域であ る。地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％