令和7年1月10日　提出 野田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -16 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　豊田　洋一   TEL.

鑑定評価額 7,350,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市尾崎字南谷原９０２番２６ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 川間 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.6 ｍ、規模　　       114 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 川間駅北東方 650m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的最寄駅に近い既成住宅地域で、周辺にスーパーマーケットもあり生活利便性は比較的良好である。当面は 現状の地域特性が維持され、地価水準は若干の上昇程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線の住宅地域であるが、特に「野田市」駅から「川間」駅にかけての各駅を最寄駅とする地 域が中心であると思われる。近年は割安感から他地域からの需要も見られるものの、当該地域は都心への接近性、利便 性等が劣る地域であり、需要者の中心は地縁を有する一次取得者層と考えられる。土地は１２０㎡程度で７００万前後 、新築戸建住宅は２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域で自用の戸建中心の住宅地域であり、狭小な敷地面積であることからも賃貸用共同住宅の想定 が現実的ではないため収益還元法は適用しなかった。自己居住を目的として居住の快適性、利便性等を重視して価格が 形成されていることから、当該需要者の価格検討過程を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,100 円／㎡ [104.9] 100 100 [104.0] 100 [ 94.8] [103.0] 100 64,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市と比較して割安感のある地域が多いこ とから、低予算の需要者を中心に一定の需要 が継続している。 最寄駅徒歩圏で生活利便性も比較的良好な住 宅地域である。地域要因に特段の変動は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％