令和7年1月15日　提出 野田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -13 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　藤田　宗晴   TEL.

鑑定評価額 2,560,000 円  １㎡当たりの価格 16,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市関宿台町字東十一２５４６番１ (台町東２１街区６－１) ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 空地も多く見られる 区画整然とした住宅 地域 北西6m区画街路 水道、下水 東武動物公園 10.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.4 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 台町東特定土地区画整理事業 　施行中（仮換地指定） 街 路 基準方位北、６ｍ区 画街路 交通 施設 東武動物公園駅北東方 10.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 空地も多く残る区画整然とした住宅地域であり、概ね現住環境が維持されるものと見込まれる。鉄道駅への接近 性に劣る旧関宿町地区の北端に位置するが、近年の需給動向を反映して地価は若干の上昇傾向にて推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、野田市北部の旧関宿町地区を中心とした住宅地域であり、主たる需要者は当該地域に地縁的選好性を有 する第一次取得者層のほか、一部県外からの移住者も見られる。駅接近性が大きく劣る一方で、総額的な値ごろ感等に よる一定の需要が認められ、土地区画整理事業が施行中の街区には戸建住宅が徐々に建ちつつある。市場の中心的価格 帯は、土地は標準地と同規模程で２５０万円～３００万円程度、新築戸建分譲は総額２３百万円内外程となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は、自己居宅用の戸建住宅が中心であり、自己使用目的での取引が主であることから、収益性 よりも居住の快適性等が重視される傾向が見られる。また最寄り駅への接近性に劣ること等からも、収支採算に見合う 収益物件の想定は現実的ではないと判断したため収益還元法の適用は断念した。よって近時の市場性を反映した取引を 含む５事例より試算した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,800 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.0] 100 [156.8] [101.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市に比べて値ごろ感のある野田市でもや や落ち着きが見られつつあるが、市内南部の 住宅地を中心に地価は概ね若干の上昇傾向が 継続している。 区画整理事業中であり、徐々に建物が増えつ つあるものの特段の変化は見られない。周辺 地域のバイパス開通により最寄り駅へのアク セスが若干向上。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％