令和7年1月15日　提出 野田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   野田 -10 千葉県 千葉第５ 氏名  不動産鑑定士　関口　弘   TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅等 の多い住宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 愛宕 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  16.3 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ　 市道 交通 施設 愛宕駅北東方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の中小規模一般住宅等を中心とした地域であり、当面は現状の住環境が維持されるものとみられる。価格水 準は僅かながらも上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線沿線で野田市内の住宅地域である。主たる需要者は野田市内在住の一次取得者層が中心であ る。駅接近性はやや劣るが値頃感から相応の需要がみられる。土地取引では規模が対象標準地程度で、総額９００万円 前後が市場の中心である。新築戸建住宅は総額で２５００万円前後が市場の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地が存する地域は居住の快適性を重視する戸建住宅地域であり自己居住に供されるものが殆どである。加えて 駅接近性もやや劣ることから収支採算に合う収益物件の想定は現実的ではなく収益還元法は適用しない。よって現実の 不動産取引の実態を反映した比準価格を求め代表標準地と比較検討した価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額 を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　野田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,500 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [128.6] [101.0] 100 52,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 野田市の人口は、つつみ野、清水公園東等で は増加がみられるものの、総人口は減少傾向 にあり高齢化の進行も早い。 最寄駅への駅接近性がやや劣る既存の住宅地 域であり地域要因に特段の変動はみられない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.5 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％