別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
松戸 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-5 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.
鑑定評価額 55,100,000 円  １㎡当たりの価格 680,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市松戸字亀井１１６８番４
 ②地積
　(㎡)		 81  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,312)

1:1.2		 店舗

Ｓ5		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東5.2m市道 水道、ガス、下水 松戸

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 松戸駅北方

60m		 法令

規制		 商業
(100,312)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 特筆すべき変動要因は見当たらない。松戸駅東口に形成された飲食店舗が多く見られる商業地に位置し、今後と
も現利用状況を維持すると予測。中心駅近接の繁華性等を反映し、今後の地価は上昇基調にて推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    598,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千葉県北西部の鉄道主要駅に形成された既成商業地域。需要者は自ら事業を行う地元中小資本が典型的で
あるが、不動産賃貸業者やマンション分譲業者も想定される。ＪＲ松戸駅東口に主として飲食店舗が連坦する商業地を
形成しており、店舗種別や商業繁華性等に特段の変化はないものの市役所や大学施設も近く人通りは多く、地価は上昇
傾向。商業利用目的での取引事例は相対的に少なく、取引動機に左右されがちであって中心的な価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は主に市内ＪＲ駅に形成された普通商業地域。実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求め
られた比準価格は充分な説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の総和を求めたもので不動産の経済価値
の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含している。したがって、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[234.6]		 [100.0]
100		 682,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松戸市内の商業地は一般的要因から全般的に
上昇基調を継続しており、駅接近条件や商業
繁華性等に優る地域にあっては大きな上昇率
となっている。

特筆すべき変動要因は見当たらない。ＪＲ松
戸駅近接の商業地域に位置し、繁華性や店舗
種別等に特段の変化はないものの、地価は上
昇基調にて推移。

特筆すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.7
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　 +25.9
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
６７８６
-825		 松戸市

 その
他

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西7.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２５１０４
９７９１
-1181		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.5m市道
、中間画地
近商
地区計画等
駐車場整備地区
(90,300)
c ２５１０４
９７９１
-1194		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,282)
d ２５１０４
７１５０
-1449		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東11m県道、
北西2.3m、
二方路
近商

(90,300)
e ２５１０４
８７６６
-651		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
711,090  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
737,400 		 100
[  97.8]
753,988 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
754,000 
b (　           ) 
453,713  		 100
[ 100.0]		 [ 118.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
537,650 		 100
[  92.9]
578,741 
579,000 
c (　           ) 
555,462  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
581,569 		 100
[  79.4]
732,455 
732,000 
d (　           ) 
666,858  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
651,914 		 100
[  90.9]
717,177 
717,000 
e (　           ) 
385,955  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
407,568 		 100
[  68.0]
599,365 
599,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.6 交通・接近　  -8.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　 -11.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.1 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　 -11.2 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    700,000 円／㎡]  



松戸 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,759,612 
1,643,553 
6,116,059 
3,987,800 
2,128,259 		 （　0.9562）
2,035,041 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     48,453,357 円　　　　（　    598,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 60.83 Ｓ5 247.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   312 ％   81 ㎡      8.2 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の賃貸状況を踏まえ、鉄骨造５階建、１階店舗、２階以上事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.12 
62.5 
35.68 
5,700 
203,376 		 10.0  2,033,760 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
57.11 
91.9 
52.50 
3,234 
169,785 		 6.0  1,018,710 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
57.11 
91.9 
52.50 
2,749 
144,323 		 6.0  865,938 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
45.86 
89.9 
41.25 
2,749 
113,396 		 6.0  680,376 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
30.11 
84.7 
25.50 
2,749 
70,100 		 6.0  420,600 
0.0  0 

計
247.31 
83.9 
207.43 

700,980 		 5,019,384 
0 
⑨年額支払賃料        700,980 円　×　12ヶ月　＝　       8,411,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,411,760 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       698,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,713,584 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,019,384 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,028 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,759,612 円　　　　（　        95,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,234 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,000 円  　　　　     62,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 252,353 円  　　　        8,411,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      511,800 円  　　　　     62,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        62,800 円  　　　　     62,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,800 円  　　　　     62,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,643,553 円　（　　　　　　        20,291 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     247.31 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,987,800 円  
（　　　　　        49,232 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,759,612 円      
②総費用 1,643,553 円      
③純収益　①－② 6,116,059 円      
④建物等に帰属する純収益 3,987,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,128,259 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,035,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,453,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     598,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市松戸字亀井１１６８番４
 0402000273211-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松戸 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-5 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　大日南　元就   TEL.
鑑定評価額 55,700,000 円  １㎡当たりの価格 688,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市松戸字亀井１１６８番４
 ②地積
　(㎡)		 81  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,312)

1:1.2		 店舗

Ｓ5		 中層ビル、小売店舗
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 東5.2m市道 水道、ガス、下水 松戸

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        81 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ市道 交通

施設		 松戸駅東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,312)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。商業地の供給は少ないことから、
地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    511,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内及び隣接市内の駅徒歩圏の商業地域及び主要道路沿いの商業地域である。主たる需要者は市内及
びその周辺市並びに都内に拠点を置く賃貸事業を目的とする不動産業者や収益の獲得を目的とする投資家等である。駅
から近く、店舗付共同住宅用地としての需要がある地域である。価格水準は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯
は、規模によって異なるため、見出し難いが、標準地の規模の画地で５，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過
程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場
の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、投資採算性の観点から指標となる収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[233.5]		 [100.0]
100		 685,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。個人消費及
び設備投資は、持ち直しの動きがみられる。
企業収益は、総じてみれば改善している。


ＪＲ常磐線松戸駅前の商業地域であり、近隣
地域の繁華性、収益性等の要因に大きな変動
はない。


特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.7
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 +74.0
行政　　　　　　 +25.9
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
９７９１
-1180		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２５１０４
６１２３
-2298		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2m未舗装
私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,240)
c ２５１０４
９７９１
-1194		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4.7m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,282)
d ２５１０４
８７６６
-688		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
788,962  		 100
[ 100.0]		 [ 118.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
932,553 		 100
[ 100.3]
929,764 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
930,000 
b (　           ) 
371,629  		 100
[ 100.0]		 [ 125.1]
100		 100
[  84.0]		 100
[  89.0]
621,867 		 100
[  87.0]
714,790 
715,000 
c (　           ) 
555,462  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
581,569 		 100
[  88.3]
658,629 
659,000 
d (　           ) 
604,419  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
676,949 		 100
[  92.8]
729,471 
729,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　 -10.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -6.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  -9.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　 -11.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    720,000 円／㎡]  



松戸 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,436,588 
1,702,184 
5,734,404 
3,917,950 
1,816,454 		 （　0.9562）
1,736,893 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     41,354,595 円　　　　（　    511,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 60.83 Ｓ5 247.33
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   312 ％   81 ㎡      8.2 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗。２～５階事務所を想定した。 ⑦有効率　  83.9 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
57.12 
62.5 
35.68 
5,100 
181,968 		 10.0  1,819,680 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
57.12 
91.9 
52.50 
2,955 
155,138 		 6.0  930,828 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
57.12 
91.9 
52.50 
2,807 
147,368 		 6.0  884,208 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
45.86 
89.9 
41.25 
2,807 
115,789 		 6.0  694,734 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
30.11 
84.7 
25.50 
2,807 
71,579 		 6.0  429,474 
0.0  0 

計
247.33 
83.9 
207.43 

671,842 		 4,758,924 
0 
⑨年額支払賃料        671,842 円　×　12ヶ月　＝　       8,062,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     207.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,062,104 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       669,155 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,392,949 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,758,924 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          43,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,436,588 円　　　　（　        91,810 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,955 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 308,500 円  　　　　     61,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 322,484 円  　　　        8,062,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      445,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      502,800 円  　　　　     61,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料        61,700 円  　　　　     61,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,700 円  　　　　     61,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,702,184 円　（　　　　　　        21,015 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9562    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     247.33 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0635     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,917,950 円  
（　　　　　        48,370 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,436,588 円      
②総費用 1,702,184 円      
③純収益　①－② 5,734,404 円      
④建物等に帰属する純収益 3,917,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,816,454 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,736,893 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,443 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,354,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     511,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市松戸字亀井１１６８番４
 0402000273211-0000
2 　
3 　
4 　
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6 　
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備考