別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松戸 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　貴俊   TEL.
鑑定評価額 57,500,000 円  １㎡当たりの価格 189,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市下矢切字栄町６９番４
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗

ＳＲＣ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 西13m県道 水道、ガス、下水 矢切

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 矢切駅北方

200m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の低層店舗等を中心とする県道沿いの商業地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状
を維持していくものと推測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね松戸市および隣接市域に所在する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は企業経営者、不動産
業者、投資家などが中心である。低層店舗を主体とした一定の繁華性を有するが、周辺に集客を強化する施設は乏しい
。安定的な収益を見込める一方で、賃料水準から投資用不動産としての競争力はやや弱く、自用目的の取引が主体であ
る。市場の中心価格帯は１９万円／㎡程度であり、立地による格差は少ないと推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は賃貸事業を行う目的で土地を
取得する場合の採算価格であり、標準地の最有効使用を反映した価格であるが、投資用不動産としての立地的特性が弱
く、想定条件も多く含み説得性はやや劣る。そのため、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のう
え、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    356,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[203.4]		 [100.0]
100		 189,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境の改善により景気は緩やかに
回復しているが、欧米の高金利継続や中国不
動産市場の停滞など海外リスクに注視する必
要がある。

幹線道路沿いの路線商業地域であり、地価に
影響を与える地域要因の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
９７９１
-1189		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２５１０４
７８２３
-443		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m県道、
南西4.7m、
角地
近商

(100,200)
c ２５１０４
４８５４
-2034		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
北東8m、角地
準工
都市計画道路
(70,200)
d ２５１０４
７８２９
-1668		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m市道、
北西4.9m、
角地
１住居
高度地区1種
(70,200)
e ２５１０４
７８２９
-1667		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
中間画地
２住居
高度地区1種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,396  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,446 		 100
[  85.3]
190,441 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
190,000 
b (　           ) 
184,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,146 		 100
[  95.7]
190,330 
190,000 
c (　           ) 
172,420  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
167,822 		 100
[  86.6]
193,790 
194,000 
d (　           ) 
232,832  		 100
[ 100.0]		 [ 108.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
241,037 		 100
[ 123.5]
195,172 
195,000 
e (　           ) 
117,476  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
135,881 		 100
[  69.4]
195,794 
196,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -7.7 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



松戸 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,867,905 
2,393,834 
10,474,071 
8,159,200 
2,314,871 		 （　0.9766）
2,260,703 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     50,237,844 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用住宅 186.00 Ｓ3 512.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   304 ㎡     14.0 m x   21.8 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は２ＬＤＫ（専有面積約５５㎡／戸）の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
169.27 
100.0 
169.27 
3,016 
510,518 		 4.0  2,042,072 
1.0  510,518 

 2～ 2		 居宅
171.73 
100.0 
171.73 
1,774 
304,649 		 1.0  304,649 
1.0  304,649 

 3～ 3		 居宅
171.73 
100.0 
171.73 
1,774 
304,649 		 1.0  304,649 
1.0  304,649 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
512.73 
100.0 
512.73 

1,119,816 		 2,651,370 
1,119,816 
⑨年額支払賃料      1,119,816 円　×　12ヶ月　＝　      13,437,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     512.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,437,792 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,115,337 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,322,455 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,651,370 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,313 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,119,816 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         521,137 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,867,905 円　　　　（　        42,329 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,774 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 403,134 円  　　　       13,437,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,010,600 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,393,834 円　（　　　　　　         7,874 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9766    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     512.73 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,159,200 円  
（　　　　　        26,839 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,867,905 円      
②総費用 2,393,834 円      
③純収益　①－② 10,474,071 円      
④建物等に帰属する純収益 8,159,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,314,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,260,703 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,237,844 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市下矢切字栄町６９番４
 0402000141666-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
松戸 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-4 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　増間　真一   TEL.
鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市下矢切字栄町６９番４
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1.5		 店舗

ＳＲＣ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ近隣商
業地域		 西13m県道 水道、ガス、下水 矢切

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道の歩道が拡幅されている
画地が増えている。		 街

路		 １３ｍ　県道 交通

施設		 矢切駅北方

200m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 県道の歩道が徐々に拡幅されていくものと予測する。地価上昇がしばらく続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は松戸市及び周辺市における路線商業又は商住混在地域の圏域である。主な需要者は自ら事業を行う地元
中小資本が典型的であるが，土地がまとまった場合には有名小売り又は飲食チェーン店舗，マンション分譲業者も見込
める。矢切駅近くの商圏の狭い近隣型商業地で土地利用や商業繁華性等に特段の変化はないが，経済的要因等から地価
は上昇している。商業地の取引事例は少ないが，取引価格帯は対象標準地規模で１８～２２万円／㎡程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが，現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず，収益価
格はやや低位に試算された。商業地の取引価格は商業投資行為の結果を反映している。比準価格を算定する際に採用し
た取引事例はやや広範囲に及んだが，本件では，多数の取引事例から試算された実証的な比準価格と商業地需要者の意
志を反映させた収益価格を関連付け，更に代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を既述の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松戸 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    356,000 円／㎡		 [108.1]
100		 100
[100.0]		 100
[202.7]		 [100.0]
100		 190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 今までの変動低金利政策及び円安による外国
人投資家の国内商業物件の買い進み等により
商業地価は上昇が続いている。


近隣の歩道拡幅以外，特筆すべき変動要因は
見当たらない。駅近，県道沿いの路線商業地
域に所在し，地価は更なる上昇で推移した。


個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　 +21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
９７９１
-1189		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.9m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ２５１０４
７８２３
-443		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西11m県道、
南西4.7m、
角地
近商

(100,200)
c ２５１０４
８７６６
-664		 松戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南16m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種
(60,200)
d ２５１０４
４８５４
-2034		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m県道、
北東8m、角地
準工
都市計画道路
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
153,396  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,600 		 100
[  80.9]
200,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
201,000 
b (　           ) 
184,252  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
182,146 		 100
[  91.6]
198,849 
199,000 
c (　           ) 
156,491  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
164,316 		 100
[  86.4]
190,181 
190,000 
d (　           ) 
172,420  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
167,822 		 100
[  83.7]
200,504 
201,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -5.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



松戸 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,207,658 
2,750,017 
11,457,641 
8,964,000 
2,493,641 		 （　0.9766）
2,435,290 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     54,117,556 円　　　　（　    178,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗併用共同住宅 186.00 Ｓ3 512.73
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   304 ㎡     14.0 m x   21.8 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造３階建。１階店舗，２階以上はファミリータイプ６戸（平均５７．２４㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段，外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
169.27 
100.0 
169.27 
3,594 
608,356 		 6.0  3,650,136 
1.0  608,356 

 2～ 2		 居宅
171.73 
100.0 
171.73 
1,797 
308,599 		 2.0  617,198 
1.0  308,599 

 3～ 3		 居宅
171.73 
100.0 
171.73 
1,851 
317,872 		 2.0  635,744 
1.0  317,872 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
512.73 
100.0 
512.73 

1,234,827 		 4,903,078 
1,234,827 
⑨年額支払賃料      1,234,827 円　×　12ヶ月　＝　      14,817,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     512.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,817,924 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,229,888 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,588,036 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,903,078 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          44,961 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,234,827 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         574,661 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,207,658 円　　　　（　        46,736 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,797 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 675,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 592,717 円  　　　       14,817,924　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      112,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,100,200 円  　　　　    135,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,750,017 円　（　　　　　　         9,046 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9766    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     512.73 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0485 ×　 35 ％　＋　0.0614 ×  35 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,964,000 円  
（　　　　　        29,487 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,207,658 円      
②総費用 2,750,017 円      
③純収益　①－② 11,457,641 円      
④建物等に帰属する純収益 8,964,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,493,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,435,290 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,011 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,117,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     178,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市下矢切字栄町６９番４
 0402000141666-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考