別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
松戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　吉田　司   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市西馬橋蔵元町１２番
 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中高層店舗兼共同住
宅等が多い駅前通の
商業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 馬橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 馬橋駅西口の駅前通り沿いに
所在するが，商業繁華性はや
や乏しい。		 街

路		 ２２ｍ　市道 交通

施設		 馬橋駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、ＪＲ常磐線の駅前商業地として環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。需要
は、金融緩和政策の継続や駅前商業地に係る市況等により、しばらくは安定していると推定される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    406,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松戸市及び隣接市にて、都心直通線の駅前商業地等である。需要者は、広域的な展開を見せる中規模以
上の資本法人、地元の中堅法人及び飲食チェーン店、投資目的の購入者など多様である。当該地域は、駅前からの主要
街路に面し、安定的な需要が見込める地域となっている。金融緩和の継続や昨今の積極的な店舗出店、投資姿勢等から
需要は堅調であり、地価の上昇が継続している。市場の中心価格帯は、規模や立地等により異なり、やや見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏における昨今の取引は、自用の業務用建物、一部賃貸や投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格は
それらの複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又商業地域であること、投資用としての需要も見込める事か
ら、収益性からアプローチした収益価格も重要な指標であるが、不安定な経済状況等から流動的な要素も多い。以上か
ら比準価格をやや重視する事とし、収益価格を加味して、又周辺の標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松戸 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    370,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地の不動産市況は、金融緩和の継続やイ
ンバウンド需要の増加、積極的な投資需要等
から堅調な状況にあり、地価の顕著な上昇が
継続している。

過去１年において街路条件、環境条件等に係
る地域要因の変動は、認められなかった。



個別的要因の特段の変動はない。また個別的
要因の修正率を変動させる市場性の変動も認
められない。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％ +4.1 ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
７１５０
-1461		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
b ２５１０４
４８５４
-2014		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西7m市道、
中間画地
近商
都市計画道路
(90,300)
c ２５１０４
９７９１
-1183		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.6m市道
、中間画地
商業

(90,336)
d ２５１０４
４８５４
-2061		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２５１０４
４８５４
-2060		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
358,871  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
397,545 		 100
[  97.0]
409,840 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
410,000 
b (　           ) 
297,545  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
324,919 		 100
[  82.5]
393,841 
394,000 
c (　           ) 
398,905  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
445,178 		 100
[  88.4]
503,595 
504,000 
d (　           ) 
295,483  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
321,748 		 100
[  89.1]
361,109 
361,000 
e (　           ) 
305,344  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
319,695 		 100
[  81.4]
392,746 
393,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +5.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +5.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    406,000 円／㎡]  



松戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,595,280 
7,420,654 
28,174,626 
24,369,700 
3,804,926 		 （　0.9467）
3,602,123 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     83,770,302 円　　　　（　    301,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 186.32 ＲＣ9 1,345.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   278 ㎡     12.7 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗，２階以上は共同住宅・各階３戸・平均４０．６４㎡を想定した。 ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.10 
68.9 
122.10 
4,506 
550,183 		 8.0  4,401,464 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,560 
312,115 		 1.0  312,115 
1.0  312,115 

 3～ 5		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,611 
318,333 		 1.0  318,333 
1.0  318,333 

 6～ 8		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,662 
324,551 		 1.0  324,551 
1.0  324,551 

 9～ 9		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,701 
329,306 		 1.0  329,306 
1.0  329,306 

計
1,345.90 
81.5 
1,097.46 

3,120,256 		 6,971,537 
2,570,073 
⑨年額支払賃料      3,120,256 円　×　12ヶ月　＝　      37,443,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,097.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,443,072 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,107,775 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,335,297 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,971,537 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,929 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,570,073 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,196,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,595,280 円　　　　（　       128,041 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,670 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,516,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,872,154 円  　　　       37,443,072　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,088,800 円  　　　　    379,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       379,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       379,000 円  　　　　    379,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,420,654 円　（　　　　　　        26,693 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 379,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 268,000 円／㎡　×　   1,345.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,369,700 円  
（　　　　　        87,661 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,595,280 円      
②総費用 7,420,654 円      
③純収益　①－② 28,174,626 円      
④建物等に帰属する純収益 24,369,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,804,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,602,123 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,770,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     301,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市西馬橋蔵元町１２番
 0402000221851-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
松戸 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松戸 5-2 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　健一   TEL.
鑑定評価額 107,000,000 円  １㎡当たりの価格 385,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 285,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松戸市西馬橋蔵元町１２番
 ②地積
　(㎡)		 278  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中高層店舗兼共同住
宅等が多い駅前通の
商業地域		 南22m市道 水道、ガス、下水 馬橋

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 馬橋駅西方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 特筆すべき変動要因は見当たらない。ＪＲ馬橋駅に形成された店舗兼マンションが多く見られる商業地に位置し
、今後とも現利用状況を維持すると予測。駅近の利便性を反映し、今後の地価は上昇基調にて推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    326,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内におけるＪＲ各駅を中心に形成された商圏の狭い商業地域である。典型的な需要者としては不動
産賃貸業者やマンション分譲業者が想定される。駅近くの旧来からの商業地であって日用品小売店舗や飲食店舗が中心
で集客力に富む店舗等はない。近年土地の利用状況に特段の変動はないが、経済的要因等から地価は上昇。商業利用目
的での取引事例は相対的に少ないが、背後住宅地との均衡から取引価格帯は㎡当たり４０万円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層店舗兼マンションが多く見られる駅近の既成商業地域であり、実際の市場で生起した複数の取引事例
に直接的に比準して求められた比準価格は充分な説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の総和を求めた
もので不動産の経済価値の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含していることは否めな
い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    356,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松戸 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    370,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松戸市内の商業地は一般的要因から全般的に
上昇基調を継続しており、駅接近条件や商業
繁華性等に優る地域にあっては大きな上昇率
となっている。

特筆すべき変動要因は見当たらない。馬橋駅
駅近の商業地域に位置し、繁華性や店舗種別
等に特段の変化はないものの、地価は上昇基
調にて推移。

特筆すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％ +4.1 ％
３　試算価格算定内訳 松戸 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０４
９７９１
-1184		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２５１０４
７１５０
-1461		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
c ２５１０４
９５０２
-1204		 松戸市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
近商
駐車場整備地区
(90,300)
d ２５１０４
９７９１
-1182		 松戸市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西13.5m県
道、中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
389,904  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
417,977 		 100
[ 100.9]
414,249 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
414,000 
b (　           ) 
358,871  		 100
[ 100.0]		 [ 114.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
397,545 		 100
[ 101.0]
393,609 
394,000 
c (　           ) 
398,936  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
408,814 		 100
[  98.1]
416,732 
417,000 
d (　           ) 
343,856  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
365,863 		 100
[  96.2]
380,315 
380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.7 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



松戸 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,926,124 
7,215,658 
27,710,466 
23,598,100 
4,112,366 		 （　0.9467）
3,893,177 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     90,539,000 円　　　　（　    326,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松戸 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 186.32 ＲＣ9 1,345.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   278 ㎡     12.7 m x   21.9 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の賃貸状況を踏まえ、ＲＣ造９階建、１階店舗、２階以上共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  81.5 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
177.10 
68.9 
122.10 
4,421 
539,804 		 8.0  4,318,432 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,512 
306,263 		 1.0  306,263 
1.0  306,263 

 3～ 5		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,562 
312,359 		 1.0  312,359 
1.0  312,359 

 6～ 8		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,612 
318,455 		 1.0  318,455 
1.0  318,455 

 9～ 9		 居宅
146.10 
83.4 
121.92 
2,650 
323,088 		 1.0  323,088 
1.0  323,088 

計
1,345.90 
81.5 
1,097.46 

3,061,597 		 6,840,225 
2,521,793 
⑨年額支払賃料      3,061,597 円　×　12ヶ月　＝　      36,739,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,097.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,739,164 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,049,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,689,813 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,840,225 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,725 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,521,793 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,173,586 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,926,124 円　　　　（　       125,634 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,512 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松戸 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,468,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,836,958 円  　　　       36,739,164　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      185,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,991,000 円  　　　　    367,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.30 /1000
④損害保険料       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       367,000 円  　　　　    367,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,215,658 円　（　　　　　　        25,956 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 367,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,345.90 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0467 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,598,100 円  
（　　　　　        84,885 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,926,124 円      
②総費用 7,215,658 円      
③純収益　①－② 27,710,466 円      
④建物等に帰属する純収益 23,598,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,112,366 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,893,177 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,004 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     90,539,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     326,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松戸 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松戸市西馬橋蔵元町１２番
 0402000221851-0000
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備考