鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
松戸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-1

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　元彦

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市本町１番１１				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗Ｓ6	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	北（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	松戸駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.2 ｍ、奥行　約　　 8.1 ｍ、規模　　 99 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

市道（駅前広場）

交通

施設

松戸駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅ビル建設（２０２７年駅ビル開業予定）が進んでおり、発展期待が強まっている。地価水準は上昇傾向が続く
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,270,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲はＪＲ常磐線、武蔵野線、総武線、ＴＸ線等の都心直通線沿線の高度利用商業地域及びその周辺の地
域を含む圏域。需要者の属性は主として賃貸事業を目的とする不動産業者・資本力がある個人等の投資者。高度利用可
能な商業地の取得は利回りによる投資決定が通常化しており、需要は地価・賃料・空室率の変動予測、資本コスト、建
築費等の影響を受けている。商業地の供給物件は少ない。需要の中心となる価格帯は１億円～１０億円程度。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業物件の取得は投資行動であり、商業地の取引事例を比較検討して求めた比準価格は投資行動の結果を反映している
。収益価格は高層店舗事務所を建築して賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、典型的需要者の
合理的な意思決定を反映している。比準価格及び収益価格はそれぞれ市場で実現する可能性が大きい価格である。よっ
て、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

好調な企業収益、財政金融政策の動向、イン
フレヘッジ等により、投資マインドは底堅く
、持続している。

ＪＲ松戸駅西口駅前広場に接面する中心商業
地。駅ビル建設（２０２７年駅ビル開業予定
）が進んでおり、発展期待が強まっている。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０４７１５０ -1438	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、北2.7m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２５１０４８７６６ -689	松戸市		更地	（　）	長方形	南4.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,282)
c	２５１０４９７９１ -1187	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	北17.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２５１０４８７６６ -688	松戸市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 826,572	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	806,317	100 [ 47.0]	1,715,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,720,000
b	(　 ) 797,035	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	875,144	100 [ 45.6]	1,919,175		1,920,000
c	(　 ) 779,934	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 97.8]	100 [ 100.0]	887,594	100 [ 55.5]	1,599,268		1,600,000
d	(　 ) 604,419	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	676,949	100 [ 45.7]	1,481,289		1,480,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.8	交通・接近　 -12.8	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.86	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,700,000 円／㎡]

松戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,445,772	7,587,071	15,858,701	10,487,600	5,371,101	（　0.9569） 5,139,607	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	125,356,268 円　　　　（　 1,270,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	76.13	ＲＣ9	631.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	99 ㎡	12.2 m x 8.1 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階・２階を店舗、３階～９階を事務所として各階をフロアー貸し。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	69.05	80.2	55.35	6,300	348,705	10.0	3,487,050
							0.0	0
2～	店舗	70.25	85.8	60.25	3,500	210,875	6.0	1,265,250
							0.0	0
3～ 9	事務所	70.25	85.8	60.25	3,000	180,750	6.0	1,084,500
							0.0	0
～

～

計		631.05	85.2	537.35		1,824,830		12,343,800
								0

⑨年額支払賃料	1,824,830 円　×　12ヶ月　＝　 21,897,960 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 537.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,546,510 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,444,470 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,111,891 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,332,579 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,343,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,445,772 円　　　　（　 236,826 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,518 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,002,000 円	167,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,816,671 円	25,444,470　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,073,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,361,000 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,587,071 円　（　　　　　　 76,637 円／㎡）　　（経費率　　 32.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 631.05 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,487,600 円（　　　　　 105,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,445,772 円
②総費用	7,587,071 円
③純収益　①－②	15,858,701 円
④建物等に帰属する純収益	10,487,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,371,101 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,139,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,915 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,356,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,270,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松戸 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松戸市本町１番１１	0402000270227-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月11日　提出
松戸 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 5-1

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　佐藤　健一

TEL.

鑑定評価額

158,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市本町１番１１				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.5:1	店舗Ｓ6	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域	北（駅前広場）市道	水道、ガス、下水	松戸駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

市道（駅前広場）

交通

施設

松戸駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

特筆すべき変動要因は見当たらない。松戸駅西口に形成された商業ビルが建ち並ぶ商業地域に位置し、今後とも
現利用状況を維持すると予測。中心駅近接の繁華性等を反映し、今後の地価は上昇基調にて推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,420,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千葉県北西部の鉄道主要駅に形成された既成商業地域。需要者は商業用の貸しビル事業を営む不動産賃貸
業者が中心である。ＪＲ松戸駅西口にあって主として低層階には飲食店舗、上層階には店舗や事務所が連坦する商業地
を形成しており、店舗種別や商業繁華性等に特段の変化はないものの、経済的要因から地価は上昇傾向。稀少性に富む
画地についての取引事例は相対的に少なく、かつ取引動機に左右されがちであって中心的な価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は市内中心駅駅近に位置する中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域であり、実際の市場で生起した複
数の取引事例に直接的に比準して求められた比準価格は充分な説得力を有する。一方、収益価格は将来純収益の現価の
総和を求めたもので不動産の経済価値の本質を形成する理論的な価格であるが、還元利回り等想定事項を包含している
ことは否めない。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松戸市内の商業地は一般的要因から全般的に
上昇基調を継続しており、駅接近条件や商業
繁華性等に優る地域にあっては大きな上昇率
となっている。

特筆すべき変動要因は見当たらない。市内中
心駅に形成された商業地域に位置し、店舗種
別等に特段の変化はないものの、地価は上昇
基調にて推移。

特筆すべき個別的要因の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０４５４９２ -58	松戸市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、北西6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,360)
b	２５１０４４８５４ -2064	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２５１０４９７９１ -1187	松戸市		貸家建付地	（　）	長方形	北17.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２５１０４７１５０ -1438	松戸市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東13m県道、北2.7m、二方路		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 966,063	100 [ 100.0]	[ 120.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	1,167,407	100 [ 68.3]	1,709,234	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,710,000
b	(　 ) 1,161,018	100 [ 100.0]	[ 118.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,373,484	100 [ 75.3]	1,824,016		1,820,000
c	(　 ) 779,934	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ 97.8]	100 [ 100.0]	887,594	100 [ 59.0]	1,504,397		1,500,000
d	(　 ) 826,572	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	806,317	100 [ 54.2]	1,487,670		1,490,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.5	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.61	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.7	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,700,000 円／㎡]

松戸 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,374,865	7,857,584	16,517,281	10,487,600	6,029,681	（　0.9569） 5,769,802	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	140,726,878 円　　　　（　 1,420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	76.13	ＲＣ9	631.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	99 ㎡	12.2 m x 8.1 m	前面道路：市道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺地域の賃貸状況を踏まえ、ＲＣ造９階建、１・２階店舗、３階以上事務所を想定した。

⑦有効率　 85.2 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	69.05	80.2	55.35	6,628	366,860	10.0	3,668,600
							0.0	0
2～	店舗	70.25	85.8	60.25	3,682	221,841	6.0	1,331,046
							0.0	0
3～ 9	事務所	70.25	85.8	60.25	3,130	188,583	6.0	1,131,498
							0.0	0
～

～

計		631.05	85.2	537.35		1,908,782		12,920,132
								0

⑨年額支払賃料	1,908,782 円　×　12ヶ月　＝　 22,905,384 円
⑩a共益費（管理費）	550 円／㎡　×　 537.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,546,510 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,451,894 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,195,507 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,256,387 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,920,132 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 118,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,374,865 円　　　　（　 246,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,682 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,002,000 円	167,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,967,784 円	26,451,894　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,192,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,361,000 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,857,584 円　（　　　　　　 79,370 円／㎡）　　（経費率　　 32.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9569

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 252,000 円／㎡　×　 631.05 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,487,600 円（　　　　　 105,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,374,865 円
②総費用	7,857,584 円
③純収益　①－②	16,517,281 円
④建物等に帰属する純収益	10,487,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,029,681 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,769,802 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,281 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,726,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,420,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松戸 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松戸市本町１番１１	0402000270227-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考