令和7年1月15日　提出 松戸 -64　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松戸 -64 千葉県 千葉第４ 氏名  不動産鑑定士　池田　孝   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松戸市栄町４丁目２４３番１０外 ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の一般住宅が 密集する住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 北松戸 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南     0 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 北松戸駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が密集する雑然とした既成住宅地域であるが、最寄駅徒歩圏に所在することから、底堅い宅地需 要が見られ、今後も地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松戸市内のＪＲ常磐線沿線の住宅地域が中心である。需要者のメインは都心へ通勤する市内及び近隣市居 住者である。最寄駅徒歩圏に位置し、交通接近条件は比較的良好であるが、小規模住宅が密集し、街路条件及び住環境 はやや劣る。なお、分譲物件については、総額を抑えるためやや規模の小さい物件が多い。取引の中心的な価格帯は土 地が１，２００万円前後、新築戸建住宅では３，０００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己使用目的での取引が中心であり、当該地域の市場実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性 が高いと判断した。なお、既成市街地の宅地であることから原価法の適用は見送った。また、収益目的を前提とした土 地取引は極めて少なく、収益性が当該地域の取引価格への意思決定に与える影響は軽微であることから収益還元法の適 用は断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松戸 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [102.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、海外景気の下振れ等の景気下押し リスクに留意すべきであるが、雇用・所得環 境が改善する下で、住宅市場は堅調に推移し ている。 駅からやや離れた徒歩圏に位置する、既成の 小規模住宅地域である。特段の地域変動要因 は認められない。 個別的要因に特段の変動要因はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％