鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
松戸 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -2

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　池田　孝

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市樋野口字大道通９１２番２				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート等も見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	松戸 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
ｍ市道

交通

施設

松戸駅北西方

960m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松戸市内の住宅地域であり、主に松戸駅西口徒歩圏の戸建住宅地と代替競争関係が強い。主な需要者は、
松戸市内に居住する一次取得者である。ＪＲ松戸駅徒歩圏にあり、交通利便性や住環境の良さから松戸駅西口の中では
選好性の高い地域であり、地価は強含みで推移している。中心となる価格帯は、標準画地程度の規模で２４百万円前後
、新築戸建で４０百万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は一般住宅の中に一部アパート等も見られる住宅地域内に存しており、市場では自用目的の取引を中心とし
て、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。既存の地主によるアパート経営は見られるものの収益物件
の取引は少なく、収益性が価格形成に与える影響は小さい。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は
参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 276,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[104.0]

100
[141.8]

[104.0]
100

214,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇、海外景気の下振れ等の景気下押し
リスクに留意すべきであるが、雇用・所得環
境が改善する下で、住宅市場は堅調に推移し
ている。

松戸駅徒歩圏内にある閑静な住宅地域で、居
住環境、利便性等の要因に大きな変動はない
。

個別的要因に特段の変動要因はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０４８７６６ -611	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.2m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
b	２５１０４６７６２ -1882	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西4m、角地		１低専 (70,100)
c	２５１０４７８２３ -414	松戸市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区 (60,160)
d	２５１０４９７９１ -1029	松戸市		建付地	（　）	袋地等	西6m市道、中間画地		準住居高度地区1種 (60,200)
e	２５１０４７１５０ -1446	松戸市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,778	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	293,611	100 [ 135.8]	216,208	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	225,000
b	(　 ) 159,601	100 [ 100.0]	[ 112.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	172,185	100 [ 107.2]	160,620		167,000
c	(　 ) 188,315	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	199,049	100 [ 104.1]	191,209		199,000
d	(　 ) 152,127	100 [ 100.0]	[ 108.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	191,080	100 [ 104.6]	182,677		190,000
e	(　 ) 202,028	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	207,772	100 [ 103.0]	201,720		210,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

松戸 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため、適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,612,987	596,114	3,016,873	2,448,220	568,653	（　0.9711） 552,219	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,269,776 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	46.37	ＬＳ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	111 ㎡	7.3 m x 15.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ・４５㎡程度のファミリータイプのメゾネットタイプ２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプで共用部分はない。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	1,697	157,380	1.0	157,380
							1.0	157,380
～

～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		314,760		314,760
								314,760

⑨年額支払賃料	314,760 円　×　12ヶ月　＝　 3,777,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,777,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 313,501 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,463,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	314,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 314,760 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,612,987 円　　　　（　 32,549 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,697 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	100,200 円	33,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	113,314 円	3,777,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 272,200 円	33,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	33,400 円	33,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 596,114 円　（　　　　　　 5,370 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	33,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0733	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,448,220 円（　　　　　 22,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,612,987 円
②総費用	596,114 円
③純収益　①－②	3,016,873 円
④建物等に帰属する純収益	2,448,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	568,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	552,219 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,269,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松戸 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松戸市樋野口字大道通９１２番２	0402000254025-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
松戸 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松戸 -2

千葉県

千葉第４

氏名

不動産鑑定士　増田　優子

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松戸市樋野口字大道通９１２番２				②地積　(㎡)	111 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート等も見られる住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	松戸 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

松戸駅北西方

960m

法令

規制

１住居
(60,200)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅への接近性が良好な住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。地
価は上昇傾向が持続するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松戸市内西部の住宅地域で、特にＪＲ常磐線軌道敷より西側の地区の住宅地域とは価格牽連性を有する
。需要者の中心は市内または近隣市内に居住する第一次取得者層及び買替層で、都心への通勤者が主体である。最寄駅
へは徒歩１０分を越えるが、住環境は良好で、需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は２千５百万円前後、新築戸
建で４千５百万円前後が相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅徒歩圏内の住宅地であり、周辺にはアパート等も散見されるが、標準地の画地条件等の制約から収益価格は低位
に査定された。一方、比準価格の査定においては、松戸市西部の類似地域において、多数の信頼性ある事例を収集し得
た。従って、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松戸 -13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 276,000 円／㎡

[109.8]
100

100
[104.0]

100
[142.7]

[104.0]
100

212,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅徒歩圏等人気エリアの供給は限定され、価
格はやや過熱気味で、敷地の細分化や値ごろ
感のある中古物件の人気も高い。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅への接
近性も良好な住宅地域で、地価は上昇傾向が
持続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

松戸 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２５１０４７８２３ -439	松戸市		更地	（　）	ほぼ台形	南西8m市道、北西5m、角地		１住居高度地区1種 (70,200)
b	２５１０４７８２３ -441	松戸市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
c	２５１０４７１５０ -1446	松戸市		建付地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		１住居高度地区1種 (60,200)
d	２５１０４６７６２ -1882	松戸市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、西4m、角地		１低専 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 255,572	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	252,920	100 [ 103.0]	245,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	255,000
b	(　 ) 288,152	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	304,577	100 [ 99.0]	307,654		320,000
c	(　 ) 202,028	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	207,772	100 [ 99.9]	207,980		216,000
d	(　 ) 159,601	100 [ 100.0]	[ 110.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	169,883	100 [ 96.9]	175,318		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

松戸 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,551,233	625,577	2,925,656	2,376,000	549,656	（　0.9734） 535,035	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	10,919,082 円　　　　（　 98,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松戸 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
長屋住宅	46.37	ＬＳ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区1種	60 ％	200 ％	200 ％	111 ㎡	7.3 m x 15.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

メゾメットタイプ長屋住宅２戸想定、平均賃貸面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾメットタイプ長屋住宅のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	1,668	154,690	1.0	154,690
							1.0	154,690
～

～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		309,380		309,380
								309,380

⑨年額支払賃料	309,380 円　×　12ヶ月　＝　 3,712,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,712,560 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 308,142 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,404,418 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	309,380 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,837 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 309,380 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 143,978 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,551,233 円　　　　（　 31,993 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,740 円/㎡　月額支払賃料（　 1,668 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松戸 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	35,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	111,377 円	3,712,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 286,800 円	35,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.30 /1000
④損害保険料	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,200 円	35,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 625,577 円　（　　　　　　 5,636 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,200,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0675	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,376,000 円（　　　　　 21,405 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,551,233 円
②総費用	625,577 円
③純収益　①－②	2,925,656 円
④建物等に帰属する純収益	2,376,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	549,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	535,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,919,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松戸 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松戸市樋野口字大道通９１２番２	0402000254025-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考