別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
木更津 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-6 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　由   TEL.
鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市東中央３丁目３番２
｢東中央３－３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 457  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
駐車場整備地区


(90,200)

1:2		 事務所

ＲＣ4		 中小規模の店舗、事
務所が建ち並ぶ路線
商業地域		 東13m県道、北側道 水道、ガス、下水 木更津

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       457 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 木更津駅東方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに新旧店舗混在して立ち並ぶの商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状維持と予
測する。交通量が多く、また需給が逼迫しているため地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線各駅を中心とする普通商業地域、近隣商業地域、郊外路線商業地域及び商住混在地域である
。想定される主な需要者は地元法人、地元個人事業者等である。木更津市内の人口増加による住宅地需要増から需給関
係は逼迫しており、地価は堅調に推移すると思料する。用途の混在性故、需要者の多様性が認められることから市場の
中心価格帯は取引動機により様々に形成され、概してその把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は店舗、事業所、事務所等が混在する商業地域であるが、地域内用途混在性のため、収益建物の想定がやや困難
であることやその他想定要素が一様ではないため、精度にやや難点が残る。従って本件においては市場の実態を反映し
た実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに市場動向に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　木更津 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     69,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 対岸及び隣接市からの転入住宅需要から需給
は強含みで推移、人気の新興住宅地では供給
が少なくなり、取引は周辺の既存区画整理地
に波及している。

幹線道路沿いの商業地域で、特別の要因の変
動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％ +2.3 ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４７０９
０９８９５
-507		 君津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北22m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２５１０９
１０２９６
-2		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
南6m、二方路
１住居
地区計画等
高度地区
(60,200)
c ２４１０９
０９８９５
-502		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
d ２５１０９
０６８９８
-3		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北6m、二方路
近商

(80,200)
e ２５１０９
０６８９８
-56		 君津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m国道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,914  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,472 		 100
[ 105.8]
58,102 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
59,800 
b (　           ) 
85,408  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
86,999 		 100
[  95.8]
90,813 
93,500 
c (　           ) 
54,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,667 		 100
[  98.8]
55,331 
57,000 
d (　           ) 
56,218  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
57,623 		 100
[  98.3]
58,620 
60,400 
e (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,909 		 100
[  97.8]
93,976 
96,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  +6.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,500 円／㎡]  



木更津 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,968,507 
4,113,175 
15,855,332 
14,904,000 
951,332 		 （　0.9734）
926,027 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     18,898,510 円　　　　（　     41,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 302.00 Ｓ3 898.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車場整備地区
 90 ％   200 ％   200 ％   457 ㎡     14.5 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は事務所の各フロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  86.8 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
302.00 
86.8 
262.14 
2,370 
621,272 		 5.0  3,106,360 
1.0  621,272 

 2～ 2		 事務所
298.00 
86.8 
258.66 
2,250 
581,985 		 3.0  1,745,955 
1.0  581,985 

 3～ 3		 事務所
298.00 
86.8 
258.66 
2,150 
556,119 		 3.0  1,668,357 
1.0  556,119 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
898.00 
86.8 
779.46 

1,759,376 		 6,520,672 
1,759,376 
⑨年額支払賃料      1,759,376 円　×　12ヶ月　＝　      21,112,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     779.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,112,512 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,752,338 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,360,174 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,520,672 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,795 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,759,376 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         548,538 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,968,507 円　　　　（　        43,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,447 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,370 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
木更津 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,035,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 633,375 円  　　　       21,112,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      271,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,759,500 円  　　　　    207,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,113,175 円　（　　　　　　         9,000 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 207,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     898.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,904,000 円  
（　　　　　        32,613 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,968,507 円      
②総費用 4,113,175 円      
③純収益　①－② 15,855,332 円      
④建物等に帰属する純収益 14,904,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 951,332 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 926,027 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,026 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,898,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市東中央三丁目３番２
 0403000190452-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
木更津 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
木更津 5-6 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.
鑑定評価額 32,600,000 円  １㎡当たりの価格 71,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 木更津市東中央３丁目３番２
｢東中央３－３－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 457  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）
駐車場整備地区


(90,200)

1:2		 事務所

ＲＣ4		 中小規模の店舗、事
務所が建ち並ぶ路線
商業地域		 東13m県道、北側道 水道、ガス、下水 木更津

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １３ｍ県道 交通

施設		 木更津駅東方

1.0km		 法令

規制		 近商
(90,200)
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿いに低層店舗・事務所の連坦する車両通行量の多い路線商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られ
ず、当面の間は現状の利用状況で推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及びその周辺市内の駅周辺の商業地域や幹線道路沿いの路線商業地域等の商業地域を内包する圏
域であると判定した。需要者としては地縁性を有する小売業者や飲食業者、企業等の法人の他、これらをテナントに想
定した投資家等も想定される。商業地域内の物件供給が少なく、相対的に需要過多の状況にある。土地の規模により取
引総額が異なるため中心価格帯を見出すことは困難であるが、平米単価で７万円台の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の市場において取引された類似の不動産の取引価格に補修正を行うことで求められた価格であり、市場
の実態を反映した実証的な価格である。一方、収益還元法は最有効使用の想定建物の賃料収入を基にした価格であり、
需要者として想定される投資家に対して一定の説得力は有するものの想定要素の多い手法でもある。よって本件では、
比準価格を標準に、収益価格を比較考慮しつつ、周辺地価動向との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　木更津（県） 5-4           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     69,700 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安等による物価高が継続しており、不動産
市場でも需要が高い地域の地価は上昇基調、
弱含みの地域でも横ばい乃至下落幅の縮小傾
向が見られる。

県道沿いの路線商業地域であり、地域要因に
特段の変化は見られないものの、周辺の地価
や一般的要因の影響等により地価は上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％ +2.3 ％
３　試算価格算定内訳 木更津 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９
１０２９６
-2		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18m市道、
南6m、二方路
１住居
地区計画等
高度地区
(60,200)
b ２５１０９
０６８９８
-3		 木更津市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
北6m、二方路
近商

(80,200)
c ２４７０９
０９８９５
-507		 君津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北22m県道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
d ２５１０９
０６８９８
-56		 君津市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東28m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,408  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
86,999 		 100
[ 113.9]
76,382 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
78,700 
b (　           ) 
56,218  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
59,467 		 100
[  90.4]
65,782 
67,800 
c (　           ) 
59,914  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,472 		 100
[  97.2]
63,243 
65,100 
d (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,909 		 100
[ 117.3]
78,354 
80,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,000 円／㎡]  



木更津 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,959,957 
4,066,403 
15,893,554 
14,688,000 
1,205,554 		 （　0.9734）
1,173,486 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     23,948,694 円　　　　（　     52,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
木更津 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 302.00 ＬＳ3 898.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商
駐車場整備地区
 90 ％   200 ％   200 ％   457 ㎡     14.5 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  13.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は事務所のフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  86.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
302.00 
86.8 
262.14 
2,378 
623,369 		 5.0  3,116,845 
1.0  623,369 

 2～ 2		 事務所
298.00 
86.6 
258.07 
2,259 
582,980 		 3.0  1,748,940 
1.0  582,980 

 3～ 3		 事務所
298.00 
86.6 
258.07 
2,140 
552,270 		 3.0  1,656,810 
1.0  552,270 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
898.00 
86.7 
778.28 

1,758,619 		 6,522,595 
1,758,619 
⑨年額支払賃料      1,758,619 円　×　12ヶ月　＝　      21,103,428 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     778.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,103,428 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,751,585 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,351,843 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,522,595 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          59,812 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,758,619 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         548,302 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,959,957 円　　　　（　        43,676 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,455 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,378 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
木更津 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 633,103 円  　　　       21,103,428　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      271,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,734,000 円  　　　　    204,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,066,403 円　（　　　　　　         8,898 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 221,000 円／㎡　×　     898.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,688,000 円  
（　　　　　        32,140 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,959,957 円      
②総費用 4,066,403 円      
③純収益　①－② 15,893,554 円      
④建物等に帰属する純収益 14,688,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,205,554 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,173,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,568 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,948,694 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 木更津 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　木更津市東中央三丁目３番２
 0403000190452-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考