令和7年1月15日　提出 木更津 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -36 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市若葉町１２番２ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 西6m市道 水道、ガス 巌根 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 巌根駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 鉄道駅から離れ、かつ幹線道路により分断された接近条件の劣る地域で、今後とも同程度の利用状況が継続する と思料される。地価は横這い傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及び袖ケ浦市内のＪＲ内房線各駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は３０～４０歳代前 半の第一次取得者で、地縁性の強い需要者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。木更津駅圏域の住宅地 と比較してインフラ整備の遅れた地域であり、供給は限定的であるが、近時、駅徒歩圏において小規模開発分譲が多く 見られ、供給過剰気味である。需要の中心は土地が４００万円程度と推断するが、新築戸建住宅は殆ど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が殆どで賃貸市場が未成熟であるうえ、標準的な画地規模では市場ニーズに合致した賃貸住宅の建築 が困難であり、事業収支の観点から収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引 すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性が高い 。従って市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -19                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,300 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [150.6] [102.0] 100 22,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アクアライン効果による県外需要も認められ るが、陸上自衛隊の木更津駐屯地にオスプレ イが暫定配備されていることによる影響が懸 念される。 当地域より接近条件の優る市街化調整区域に おいて小規模開発による供給が増加している 。需給とも少ないが、地価は緩やかな上昇傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.8 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +3.6 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％