令和7年1月14日　提出 木更津 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -28 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.

鑑定評価額 7,660,000 円  １㎡当たりの価格 10,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市矢那字上中郷３５８４番１ ②地積 　(㎡) 703   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する住宅地域 西4m市道 水道 木更津 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  31.7 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 木更津駅南東方 5.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅地域で、今後も利用状況に大きな変化はない。地価動向は当面横ばい傾向で推移すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木更津市の市街化調整区域に存する農家住宅地域を中心とし、その隣接市町の農家住宅地域に及ぶ範囲 。需要者の中心は、地縁的選好性を有する地元住民乃至その関係者のほか、リタイア組等の外部からの需要も見られる 。既存の住宅地域で、需要は少なく、需給関係は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく規模等によ りまちまちで、総額での把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引により試算したもので実証的な価格である。収益価格については、市街化調整区域内の農家集落 地域であるため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心である。し たがって実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [100.0] 100 10,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木更津市内の住宅地は、県内外からの需要が 依然強く、低金利を背景に、住環境に優れる 地域を中心に地価上昇が継続している。 農家集落地域で、地域要因に大きな変化はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％