令和7年1月14日　提出 木更津 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -25 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　井村　弘範   TEL.

鑑定評価額 6,670,000 円  １㎡当たりの価格 20,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅や貸家の他分譲 地も介在する農地の 多い地域 北5.6m市道 水道、ガス 巌根 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 巌根駅南方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか貸家等も混在する住宅地域で、今後も利用状況に大きな変化はない。周辺地域の地価上昇を受け 、当面、地価動向は強含みで推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ内房線君津駅及び木更津駅を勢圏とする住宅地域を中心に、その周辺の住宅地域に及ぶ。需要者の 中心は、地縁的選好性を有する地元住民乃至その関係者のほか外部からの転入者も見られる。調整区域内にある従来か らの住宅地で人気は今ひとつであるが、周辺の地価上昇を受け、地価は強含みで推移している。需要の中心となる価格 帯は、土地は３３０㎡程度で７００万円前後、新築の戸建では２５００～３０００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は実際の取引により試算したもので実証的な価格である。収益価格については、市街化調整区域内の住宅地域 で、アパート等の収益物件の想定が困難であるため試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、 自用目的での取引が中心である。したがって実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 55.2] [100.0] 100 20,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 木更津市内の住宅地は、県内外からの需要が 依然強く、低金利を背景に、住環境に優れる 地域を中心に地価上昇が継続している。 戸建住宅中心の住宅街で、地域要因に大きな 変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.2 交通・接近　　　  -1.3 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％