令和7年1月15日　提出 木更津 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -18 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　由   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市真舟４丁目１１番５ ｢真舟４－１１－６｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス 木更津 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.8 ｍ、奥行　約　　  19.2 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 請西南地区の宅地開発、請西千束台の街開き、真舟小学校開校等により住宅取得選好対象地域に分類され、需要 は底堅さを顕現させている。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は君津市・木更津市におけるＪＲ各駅を最寄駅とする住宅地域である。中でも郊外部の区画整然とした大規 模な住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者は、３０～４０代の第一次取得者で、木更津市内及び近隣接市からの 流入層も多い。地域開発が進み供給も盛んであるが、人気のある地域のため需給は逼迫しており、地価は上昇傾向であ る。需要の中心は土地が約２２５㎡で１０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一部共同住宅が混在するが、居住の快適性を重視するため、賃料水準が低く収益事業を目的とする取引が行われる地域 ではないため、収益価格は割愛した。比準価格は類似性が高い住宅地の事例を重視しており信頼性、規範性が高い。自 己使用の宅地取引が主であり、居住の快適性等の住環境を重視し取引が行われる住宅地域であることから、市場性を反 映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [104.6] 100 100 [104.0] 100 [ 87.1] [101.0] 100 45,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対岸及び隣接市からの転入住宅需要から需給 は強含みで推移、人気の新興住宅地では供給 が少なくなり、取引は周辺の既存区画整理地 に波及している。 地域開発が旺盛で供給も多いが、生活環境が 再整備され、需給は逼迫し、地価は上昇傾向 を維持してる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.1 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％