令和7年1月15日　提出 木更津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -10 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 2,130,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市茅野字西本村６２４番７ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い幹線道路背後の住 宅地域 北西4m私道 水道 馬来田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 馬来田駅南方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 木更津市街地から離れた市街化調整区域に囲まれた小規模な住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく当面 、現状と同様に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及びその周辺市内で戸建住宅等を中心とした住宅地域等の存する圏域であると判定した。需要者 としては、地縁性を有する一次取得者層及び二次取得者層が想定されるが利便性の低い地域であり需要はやや弱含みで ある。また、市街化調整区域に囲まれた地域で新たな宅地開発等も少ない。取引の中心価格帯は、土地総額で２００万 円前後、平米単価で１万円台のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法は想定建物の賃料収入を基にした価格であり、収益性の反映に長けた手法であるが、対象地の画地条件や行 政条件等により投資効果の得られる建物想定は困難であり、自己使用目的での利用が多い地域であることからも収益還 元法は適用しなかった。一方、比準価格は実際の市場において取引された事例を基にした価格であり実証的である。よ って本件では、比準価格を採用し、周辺地価動向との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安等による物価高が継続しており、不動産 市場でも需要が高い地域の地価は上昇基調、 弱含みの地域でも横ばい乃至下落幅の縮小傾 向が見られる。 木更津市街地から離れた郊外型の住宅地であ り、周囲には田畑も残る。地域要因に特段の 変動は認められず、地価はやや弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％