令和7年1月15日　提出 木更津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -8 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 58,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市幸町２丁目６番５ ｢幸町２－６－７｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木更津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅である木更津駅からは徒歩限界圏にあるが、国道１６号等の路線商業地域に近接した住宅地域であって利 便性は高い。地域要因に特段の変動はみられず、当面現状と同様に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及びその周辺市内の戸建住宅等を中心とした住宅地域等の存する圏域であると判断した。需要者 としては、木更津市内や都内に通勤する一次取得者層が想定される。木更津駅からは徒歩限界圏にあるが、周辺には商 業施設等も多く需要は底堅い。取引の中心価格帯は、土地総額で１０００万円台前半、平米単価で５万円台後半のもの が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は最有効使用の投資用建物の想定賃料を基にした価格であるが、対象地の形状等により投資効果の得られる建 物の想定が困難であることから収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は類似地域等で生起した取引事例の価格 を基にした価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -32                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [101.0] 100 [108.2] [100.0] 100 58,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安等による物価高が継続しており、不動産 市場でも需要が高い地域の地価は上昇基調、 弱含みの地域でも横ばい乃至下落幅の縮小傾 向が見られる。 国道１６号等の路線商業地域に近接した戸建 住宅が中心の住宅地域であり、利便性の高さ から地価は上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％