令和7年1月15日　提出 木更津 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -7 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.

鑑定評価額 4,660,000 円  １㎡当たりの価格 13,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市畔戸字山中後６０５番 ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ1 中小規模農家住宅が 多く見られる住宅地 域 東6m市道 水道 巌根 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 巌根駅北西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の大規模開発に伴う地価上昇の影響もあり需要はやや高まりを見せるものの、市街化調整区域内にある住宅 地域であり、当面は現況と同様の利用状況で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市及びその周辺市で市街化調整区域内やその周辺地域等で戸建住宅や農家住宅等の存する圏域であ ると判定した。需要者としては木更津市内に地縁性を有する一次取得者層が中心であるが、値頃感から周辺市へ通勤す る給与所得者層等も想定される。最寄駅からは徒歩圏外であるが、アクアライン金田インターに程近く一定の需要が認 められる。取引の中心価格帯は、土地総額で３００万円～５００万円、平米単価で１万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域又は類似地域等から代替性を有する複数の取引事例を収集選択できたため比準価格は市場の実態を反映した実 証的な価格として試算できた。一方、対象地周辺は賃貸市場が未成熟であり、行政上の制約等により賃貸用建物を想定 することは合理的ではないので収益還元法の適用は断念した。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検 討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -21                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.9] [100.0] 100 13,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安等による物価高が継続しており、不動産 市場でも需要が高い地域の地価は上昇基調、 弱含みの地域でも横ばい乃至下落幅の縮小傾 向が見られる。 市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住 宅地域であり、金田地区等の地価上昇の影響 もあり地価は微増傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％