令和7年1月15日　提出 木更津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木更津 -6 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　由   TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木更津市羽鳥野２丁目２５番４ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 木更津 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 木更津駅南東方 5.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模開発住宅地域であり、住環境が良好で需要増が認められる。地価は割安感もあり、引き続き上昇傾向にあ る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は木更津市を中心とするＪＲ内房線各駅圏内の一般住宅地域である。需要者は都心方面へ通勤する一次もし くは二次取得者層で、隣接君津市等周辺近傍市からの転入も見られる。郊外の区画整然とした住宅地域で、住環境が良 好で割安感があり、地価は上昇傾向が続いている。土地は約１８０㎡で８００～９００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、標準地の画地規模と公法規制（容積率等）では収益事業を目的とする取引 の想定が非現実的であるため収益還元法は適用しなかった。比準価格は地域類似性が強い住宅地の事例を重視しており 信頼性が高い。したがって、自己使用の宅地取引が主流な住宅地域であることから、市場性を反映し説得力のある比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　木更津 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,100 円／㎡ [104.6] 100 100 [104.0] 100 [ 86.5] [100.0] 100 45,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 対岸及び隣接市からの転入住宅需要から需給 は強含みで推移、人気の新興住宅地では供給 が少なくなり、取引は周辺の既存区画整理地 に波及している。 郊外の新興大規模住宅地域。需要を集め変動 率は相対的に高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.8 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.8 ％  ％