別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
館山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
館山 5-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　杉田　隆   TEL.
鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 館山市北条字浜通１８６６番５外
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層小売店舗が建ち
並ぶ駅に近い既成商
業地域		 東8m県道 水道、ガス、下水 館山

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 館山駅南東方

190m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 館山駅前通り沿いの旧来からの商業地域であり、地域要因に特段の変動は見られず当面の間、現状と同様の利用
状況で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は館山市及びその周辺市内の商業地域及び幹線道路沿線の路線商業地域等の存する圏域であると判定した。
需要者としては、地縁性を有する小売業者、飲食業者等の事業主や投資家等が想定される。繁華性の程度はやや劣り、
商圏は周辺居住者に限定されるものの、駅周辺の商業地については供給も少なく需給は概ね均衡している。画地規模に
より取引価格帯が異なるため中心価格帯の把握は困難であるが、平米単価で５万円台のものが多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は想定した最有効使用の建物の賃料を基にした価格であり投資家に対する説得力は高いものの想定要素も多い
。一方、比準価格は実際の市場において生起した取引事例を基にした実証的な価格である。対象不動産については、需
要者として投資家も想定されるが、想定要素の多い収益価格の説得力はやや劣る。本件では、比準価格を標準に、収益
価格を比較考慮しつつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鴨川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,500 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.3]		 [100.0]
100		 52,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安等による物価高が継続しており、不動産
市場でも需要が高い地域の地価は上昇基調、
弱含みの地域でも横ばい乃至下落幅の縮小傾
向が見られる。

繁華性はやや劣る商業地域で、地域要因に特
段の変動は見られないが、一般的要因の影響
等もあって土地価格は僅かながら上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  +2.1
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 館山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９
０６８９８
-41		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m国道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b ２４１０９
０９８９５
-502		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２５１０９
０９８９５
-35		 館山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,270)
d ２５１０９
０６８９８
-61		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e ２４１０９
０９８９５
-503		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,425  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,526 		 100
[  94.2]
53,637 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,600 
b (　           ) 
54,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,667 		 100
[  91.5]
59,745 
59,700 
c (　           ) 
45,378  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,423 		 100
[  86.9]
52,270 
52,300 
d (　           ) 
43,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,630 		 100
[  87.5]
49,863 
49,900 
e (　           ) 
37,722  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
37,835 		 100
[  72.6]
52,114 
52,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -9.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.3 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,500 円／㎡]  



館山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,782,106 
793,517 
2,988,589 
2,752,000 
236,589 		 （　0.9750）
230,674 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,707,633 円　　　　（　     40,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
館山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.40 Ｓ2 169.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      8.0 m x   14.5 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所ともフロア貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.60 
100.0 
84.60 
2,131 
180,283 		 5.0  901,415 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
84.60 
100.0 
84.60 
1,918 
162,263 		 3.0  486,789 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.20 
100.0 
169.20 

342,546 		 1,388,204 
0 
⑨年額支払賃料        342,546 円　×　12ヶ月　＝　       4,110,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,110,552 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       341,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,769,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,388,204 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,730 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,782,106 円　　　　（　        32,888 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,131 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
館山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 200,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 123,317 円  　　　        4,110,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      340,000 円  　　　　     40,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        40,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,000 円  　　　　     40,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         793,517 円　（　　　　　　         6,900 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     169.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,752,000 円  
（　　　　　        23,930 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,782,106 円      
②総費用 793,517 円      
③純収益　①－② 2,988,589 円      
④建物等に帰属する純収益 2,752,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 236,589 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 230,674 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,006 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,707,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 館山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　館山市北条字浜通１８６６番５
 0404000141807-0000
2 　館山市北条字浜通１８６６番８
 0404010020354-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
館山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
館山 5-1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.
鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 52,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 42,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 館山市北条字浜通１８６６番５外
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｗ2		 低層小売店舗が建ち
並ぶ駅に近い既成商
業地域		 東8m県道 水道、ガス、下水 館山

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ県道 交通

施設		 館山駅南東方

190m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近く、幹線道路に沿って、小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、今後も同程度の利用状況が維
持されると思料する。地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ内房線館山駅周辺の商業地域及び市内幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は中小企業
、個人事業者等であるが、買い物客は駐車場完備の郊外型店舗に流れており、駅周辺の商業施設は厳しい状況が継続し
ている。商業地への新規投資意欲は強くはないが、供給も限定的であり、需給は均衡している。取引規模もバラツキが
あり、中心的価格帯の把握は困難であるが、背後住宅地の価格水準との開差は大きくない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する
。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格である。以上より比準価
格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　鴨川 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     39,500 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.3]		 [100.0]
100		 52,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海岸線地域に力を入れた地元活性化策が、ア
フターコロナのミニマムツーリズム指向にも
合致し、多くの観光客誘致に結び付いている
。

新規店舗は幹線道路沿いへの出店が多く、駅
周辺の既存商業地域に大きな変化は見られな
いが、需給はほぼ均衡し、地価は僅かな上昇
気配が見られる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.3
交通・接近　　　  +2.1
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 館山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０９
０６８９８
-41		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m国道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b ２４１０９
０９８９５
-502		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
c ２５１０９
０９８９５
-35		 館山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,270)
d ２５１０９
０６８９８
-61		 館山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7m国道、
中間画地
（都） 近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,425  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
50,475 		 100
[  94.2]
53,583 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
53,600 
b (　           ) 
54,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,667 		 100
[  95.2]
57,423 
57,400 
c (　           ) 
45,378  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
45,423 		 100
[  86.9]
52,270 
52,300 
d (　           ) 
43,586  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
43,630 		 100
[  83.1]
52,503 
52,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -5.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -9.3 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,000 円／㎡]  



館山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,758,754 
811,055 
2,947,699 
2,738,240 
209,459 		 （　0.9750）
204,223 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      4,167,816 円　　　　（　     36,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
館山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 90.40 Ｓ2 169.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡      8.0 m x   14.5 m  前面道路：県道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所ともフロア貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.60 
100.0 
84.60 
2,118 
179,183 		 5.0  895,915 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
84.60 
100.0 
84.60 
1,906 
161,248 		 3.0  483,744 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.20 
100.0 
169.20 

340,431 		 1,379,659 
0 
⑨年額支払賃料        340,431 円　×　12ヶ月　＝　       4,085,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     169.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,085,172 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       339,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,746,103 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,379,659 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,651 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,758,754 円　　　　（　        32,685 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,127 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,118 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
館山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 199,000 円  　　　　     39,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 122,555 円  　　　        4,085,172　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      338,300 円  　　　　     39,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,800 円  　　　　     39,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,800 円  　　　　     39,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         811,055 円　（　　　　　　         7,053 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9750    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 224,000 円／㎡　×　     169.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0688     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0520 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,738,240 円  
（　　　　　        23,811 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,758,754 円      
②総費用 811,055 円      
③純収益　①－② 2,947,699 円      
④建物等に帰属する純収益 2,738,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 209,459 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 204,223 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,167,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 館山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　館山市北条字浜通１８６６番５
 0404000141807-0000
2 　館山市北条字浜通１８６６番８
 0404010020354-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考