令和7年1月15日　提出 館山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   館山 -4 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　黒田　安仁   TEL.

鑑定評価額 8,760,000 円  １㎡当たりの価格 29,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 館山市長須賀字塩焚８６番１２ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い閑静な住宅地域 北東5m市道 水道、ガス 館山 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 館山駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 格別な地域要因の変動はなく、当面は同程度の利用状況が維持され、地価水準は横ばいと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は館山市内の市街地に存する一般住宅地域である。需要者の中心は館山市及び隣接市内に居住する３０～４ ０歳代の第一次取得者であるが、定年後の田舎暮らし需要、別荘需要等の同一需給圏外からの転入者も見られる。館山 駅及び市の中心地から徒歩圏内にあるが、供給も比較的豊富であり、需給はほぼ均衡している。需要の中心は土地が９ ００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も混在するが、新規需要は自用目的がほとんどであり、事業収支の観点から共同住宅を想定するこ とは非現実的であるため収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料 されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従って市 場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.8] [100.0] 100 29,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海岸線地域に力を入れた地元活性化策が、ア フターコロナのミニマムツーリズム指向にも 合致し、多くの観光客誘致に結び付いている 。 地元需要のほか、田舎暮らし需要もみられる 。比較的供給も豊富であり、地価は横ばい傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.8 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％