令和7年1月15日　提出 館山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   館山 -3 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　由   TEL.

鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 館山市宮城字寺下１１６３番１１ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 西6m市道 水道 館山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 館山駅南西方 3.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 館山駅から徒歩圏外のやや空地の見られる住宅地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測される 。当該地域の需給は概ね均衡状態で推移しており、地価は横這い傾向にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地の周縁の概ね整然とした住宅地域である。需要者の中心は市内在住者であり、近隣市外及び県外 からの転入者も比較的見られる。駅圏勢外で商業施設との接近性もやや劣る既存性の優る住宅地域の為、需要は薄弱で 土地取引は均衡ないし弱含みで推移している。需要の中心取引は土地が２３０㎡で約５００万円程度が取引の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は住宅、アパート等が混在する地域であるが、市場での取引は自用目的が大半を占め、駅接近条件より収益目的 の賃貸建物の取引は殆ど見られないことから、収益価格は適用を断念した。価格形成においては、居住の快適性、利便 性等が重視される。従って、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を重視し、さらに市場性に留意するとと もに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館山 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.1] [100.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 路線商業地域の活発化、公教育機関の整理統 合計画等により中心市街地の優位性が高まる 。 商業中心地より遠隔にあり生活利便がやや劣 る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.7 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％