令和7年1月15日　提出 船橋 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-7 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　張間　雄次   TEL.

鑑定評価額 42,100,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市栄町２丁目２番１７ ｢栄町２－４－２５｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度2種最高31m 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ2 小規模の工場、倉庫 、住宅等が混在する 工業地域 北7m市道 水道、下水 船橋 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中小工場兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.6 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       238 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 船橋駅南西方 2.5km 法令 規制 準工 (60,200) 高度2種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場、倉庫を主として住宅も混在している地域であり、今後も同様の状況が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小工場兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地の同一需給圏は、千葉市から西方に続く千葉県内の湾岸沿いの工業地帯である。売買での需要者の中心は、 地場の中小企業である。自己使用の工場・作業所や自社用倉庫が中心で中小規模のものが多く見られる。高速道路の近 くに立地しており、住環境には支障となるが自動車交通の利便性は高い。近隣配送の拠点としての宅配事業者の需要も 強い。需要の中心としては、７０坪程度の土地で４．１千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模での工業系用途での土地利用が中心であり、所有者の自己使用が大部分である。賃貸目的での利用の想定が困 難であったので収益価格は求められない。そこで、自己使用を前提として、取引が行われるが多く、取引市場で成立し た取引事例より求められた比準価格に付いて、単価と総額の関連、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額額を決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [116.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 177,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中小工場は、産業活動の活発化から需要が強 くなっており、小口配送の拠点としての中小 倉庫用地需要も高まっている。 市街地に近く、自動車交通の利便性も高いこ とから、各種中小工業用途での需要が強く認 められる。地価は、上昇している。 価格形成要因に影響する個別的要因の変動は 認められない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +17.2 ％  ％