別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 9-5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　昇   TEL.
鑑定評価額 874,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市潮見町２０番３
 ②地積
　(㎡)		 5,460  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)

（その他）
高度2種最高31m

1.2:1		 倉庫

Ｓ2		 倉庫、流通関連営業
所が建ち並ぶ工業地
域		 西27m市道 水道、下水 二俣新町

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  84.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     5,460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 二俣新町駅南方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,300)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 千葉湾岸部の物流倉庫等が建ち並ぶ流通業務地域である。成長を続けるネット取引需要を受けて大消費地である
都心部との良好な地理的関係を生かしつつ今後とも流通業務地域として熟成度を高めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は船橋市、市川市等の湾岸地域を中心とする流通業務地域である。主な市場参加者は、自用の倉庫等の物流
関連施設取得を目的とする法人企業や賃貸事業を展開する事業会社である。本件地域は縦横に整備された道路網、また
都心を結ぶ鉄道網等により首都圏の各消費地へのアクセスも優り、また労働力の確保も比較的容易である。とくに湾岸
地域における物流業務適地の新規供給が少なくなる中で本件のような土地需要は依然として高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的での倉庫等の需要を中心とする地域であり、比準価格は同一需給圏内において現実に取引が行われた取引事例
から求められたものであることから市場の動向を反映し得たものである。一方で収益価格は地域が自用目的が強いこと
に加えて賃料や還元利回り等について想定要素が多く、かつ長期的な視点から保守的となったため低位に試算された。
そこで本件では代表標準地との均衡にも留意しつつ比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [116.7]
100		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 [100.0]
100		 161,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以後電子商取引の利用が年々増加し
ており、立地条件に優る湾岸地域における物
流施設用地としての需要は依然として高い。


流通関連企業や工場等が集積する臨海部の工
業地域である。近年のドライバー不足問題を
緩和するため都心により近い物流施設用地の
需要は特に強い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５３３１
-1346		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
東12m、角地
準工
高度2種最高31m
(70,300)
b ２５１０３
８４２１
-87		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東11m国道、
南西18m、
二方路
準工

(60,200)
c ２５１０３
６８５２
-934		 浦安市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西18m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
d ２５１０３
８４２１
-83		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
e ２５１０３
９０１５
-1282		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
工業
高度1種最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,060  		 100
[ 100.0]		 [ 142.8]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 105.0]
156,784 		 100
[  98.0]
159,984 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
143,854  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
139,981 		 100
[  99.5]
140,684 
141,000 
c (　           ) 
199,306  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
209,869 		 100
[ 127.0]
165,251 
165,000 
d (　           ) 
178,571  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
181,071 		 100
[ 103.7]
174,610 
175,000 
e (　           ) 
144,032  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
163,764 		 100
[  94.1]
174,032 
174,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.2 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



船橋 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,825,088 
25,871,152 
105,953,936 
76,680,000 
29,273,936 		 （　0.9452）
27,669,724 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    601,515,739 円　　　　（　    110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,097.52 Ｓ3 8,415.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度2種最高31m
 60 ％   300 ％   300 ％   5,460 ㎡     84.0 m x   65.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建ての倉庫で１棟貸しすることを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを前提としたため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
8,415.40 
100.0 
8,415.40 
1,420 
11,949,868 		 3.0  35,849,604 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,415.40 
100.0 
8,415.40 

11,949,868 		 35,849,604 
0 
⑨年額支払賃料     11,949,868 円　×　12ヶ月　＝　     143,398,416 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,415.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       143,398,416 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    11,902,069 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 131,496,347 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,849,604 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         328,741 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,825,088 円　　　　（　        24,144 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,420 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,480,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,301,952 円  　　　      143,398,416　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,749,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,180,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,080,000 円  　　　　  1,080,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,871,152 円　（　　　　　　         4,738 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,080,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   8,415.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 50 ％　＋　0.0776 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 76,680,000 円  
（　　　　　        14,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,825,088 円      
②総費用 25,871,152 円      
③純収益　①－② 105,953,936 円      
④建物等に帰属する純収益 76,680,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,273,936 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,669,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,068 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    601,515,739 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市潮見町２０番３
 0407000108812-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
船橋 9-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
船橋 9-5 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　大西　達也   TEL.
鑑定評価額 874,000,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 船橋市潮見町２０番３
 ②地積
　(㎡)		 5,460  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)

（その他）
高度2種最高31m

1.2:1		 倉庫

Ｓ2		 倉庫、流通関連営業
所が建ち並ぶ工業地
域		 西27m市道 水道、下水 二俣新町

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 二俣新町駅南方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,300)
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模物流施設等が集積する京葉工業地域の一角を担い、流通業務地域としての性格は維持するものと予測され
る。地価水準は中規模以上の物流施設用地に対する強い需要を反映して、上昇基調が続くと思われる。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千葉県内陸部・湾岸部に広がる工業地の存する圏域であり、典型的需要者として全国的に事業展開して
いる企業・法人が想定される。市場の需給動向は、一般的要因のうち特に経済的要因の影響を受けやすく、ｅコマース
を利用する取引が増大した結果、物流施設用地への大きな強含み感が認められる。市場での中心価格帯は土地・建物一
体で５億円～１５億円程度となっており、そのレンジの幅は大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は売買市場の実態を反映した実証的・客観的な価格である。収益価格は収益性の観点から価格接近した価格で
あり、各種の想定要素はあるものの、対象標準地は収益性も重要視される流通工業地域に存することから無視すること
のできない価格である。本件では相対的信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地
との検討及び単価と総額の関連も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　船橋 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    150,000 円／㎡		 [116.7]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千葉県内の臨海型工業地では、為替変動リス
クを避ける国内設備投資意欲は衰えていない
。一方で、金利の変動リスクが懸念材料とな
っている。

一般的要因、特に経済的要因の影響を受ける
地域である。近隣地域は比較的大きな物流施
設を中心としており、需要に対する供給が追
いついていない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 船橋 9-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５１０３
５３３１
-1345		 船橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東25m道路、
南東20m、
角地
準工
高度2種最高31m
(70,300)
b ２５１０３
５３３１
-1346		 船橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m市道、
東12m、角地
準工
高度2種最高31m
(70,300)
c ２５１０３
８４２１
-83		 千葉市美浜区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西9m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
342,182  		 100
[ 100.0]		 [ 137.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 199.5]
235,840 		 100
[ 144.2]
163,551 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
164,000 
b (　           ) 
106,060  		 100
[ 100.0]		 [ 142.8]
100		 100
[  92.0]		 100
[ 105.0]
156,784 		 100
[  95.0]
165,036 
165,000 
c (　           ) 
178,571  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
181,071 		 100
[ 109.0]
166,120 
166,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +90.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    165,000 円／㎡]  



船橋 9-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

134,833,443 
26,146,480 
108,686,963 
78,100,000 
30,586,963 		 （　0.9452）
28,910,797 		 （  4.7 -  0.1 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    628,495,587 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
船橋 9-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,097.52 Ｓ3 8,415.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
高度2種最高31m
 60 ％   300 ％   300 ％   5,460 ㎡     84.0 m x   65.0 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの賃貸用不動産を想定し、１～３階の倉庫利用を最有効使用と判断した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
8,415.40 
100.0 
8,415.40 
1,402 
11,798,000 		 3.0  35,394,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
8,415.40 
100.0 
8,415.40 

11,798,000 		 35,394,000 
0 
⑨年額支払賃料     11,798,000 円　×　12ヶ月　＝　     141,576,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   8,415.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       141,576,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,078,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 134,497,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,394,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         336,243 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     134,833,443 円　　　　（　        24,695 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,402 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
船橋 9-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,600,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 4,247,280 円  　　　      141,576,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,749,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,350,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,100,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,100,000 円  　　　　  1,100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,146,480 円　（　　　　　　         4,789 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9452    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 125,000 円／㎡　×　   8,415.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0710     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0580 ×　 50 ％　＋　0.0776 ×  30 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,100,000 円  
（　　　　　        14,304 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 134,833,443 円      
②総費用 26,146,480 円      
③純収益　①－② 108,686,963 円      
④建物等に帰属する純収益 78,100,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,586,963 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 28,910,797 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,295 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    628,495,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 船橋 9-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　船橋市潮見町２０番３
 0407000108812-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考