令和7年1月15日　提出 船橋 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-4 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　島田　憲二   TEL.

鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市藤原３丁目２８７番１ ｢藤原３－１８－２３｣ ②地積 　(㎡) 2,009   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 台形 1:3 倉庫 Ｓ1 工場、倉庫のほか店 舗、住宅も見られる 工業地域 東12m市道 水道、ガス、下水 船橋法典 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  72.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 船橋法典 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場や倉庫が多い工業地であるが、分譲マンションへの建て替えが進む地域で、今後も同様の傾向が継続す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 船橋市北西端部、市川市・鎌ケ谷市との境界部に近い内陸性の工業地域。梨畑等の畑作農地を転用した中小規模工場や 倉庫が連続していたが、近年は分譲マンションやパチンコ店等の店舗への転用が進んでいる。需要者の中心は倉庫等の 流通業者と考えられるが、マンション等居住用建物の建築、住宅用地への用途移行の圧力は強い。土地価格は標準的画 地規模で㎡＠７２千円～７５千円程度と考えられるが、住宅地移行の場合はさらに高額で取引されている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価にあたって標準地の所在する地域が収益用建物の建築が合理的では無いことから、比準価格のみで把握するこ ととなるが、内陸工業地で高速道路等とのアクセスも悪く他の工業団地との比較も困難である。そこで、住宅地への移 行をも前提として、周辺に所在する複数の取引事例から適切に補修正を行って判定された比準価格を標準として決定し た。この価格は総額的にも不動産需給関係を適切に反映したものと判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀の０金利政策は解除されたが消費を中心 に景気は低迷しており、超低金利政策の継続 による余剰資金が不動産投資に回り土地価格 は上昇している。 駅徒歩利用限界圏にある中小工場の多い地域 で分譲マンション転用の圧力が強くマンショ ン素地として価格は上昇している。 個別的要因に変動はなく、個別的要因を変動 させる市場性の変化もない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％