令和7年1月15日　提出 船橋 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   船橋 9-3 千葉県 千葉第３ 氏名  不動産鑑定士　保積　良介   TEL.

鑑定評価額 361,000,000 円  １㎡当たりの価格 91,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 船橋市習志野４丁目８７番１ ｢習志野４－１０－２｣ ②地積 　(㎡) 3,938   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 倉庫兼事務所 Ｓ2 工場、倉庫、営業所 等が建ち並ぶ工業地 域 北6.5m市道 水道、下水 習志野 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    75 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  54.3 ｍ、奥行　約　　  72.5 ｍ、規模　　     3,938 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 等にない。 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 習志野駅南東方 2.3km 法令 規制 工業 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の特性を大きく変化させる要因は認められず、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、船橋市、習志野市、市川市及び千葉市に存する工業地域である。需要者は、工場、倉庫、流通業等を営 む法人が中心である。同一需給圏内では、業務利便性の良好な湾岸部に存する工業地の需要は旺盛である。内陸部に存 する工業地は、やや引き合いは劣るものの、昨今の倉庫需要等を反映して地価は上昇傾向で推移している。用途・画地 規模が多様であるため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域における主な需要者は、自社使用の工場、倉庫等を求める法人等であり、業務利便性等を前提 とした市場性を重視するため、類似の不動産との比較から求められた比準価格の説得力は高い。なお、対象標準地が存 する地域は、上記需要者が中心であり、賃貸物件の想定は非現実的であるため、収益還元法は適用していない。従って 、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　船橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [116.7] 100 100 [100.0] 100 [190.9] [100.0] 100 91,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ以降、ｅコマース等による物流用 地需要が堅調で、工業地の地価は上昇傾向で ある。ただし、物価上昇、海外景気の下振等 に注意を要する。 内陸部に存し臨海部に比べやや人気の劣る工 業地域。地域要因に特段の変動はないが、昨 今の倉庫需要等を反映して地価は上昇傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.0 ％  ％